租客住满租期后续约，房间就不用空置，也省去大扫除、重拍照片和一位位带人看房。本文写给在泰国出租公寓、宿舍和共管公寓的房东，也包括出租自有公寓的外籍业主，讲每天都能做到的几件小事：回复快、维修快、进房前先通知，以及在到期前主动谈续约，并附上相关的泰国规定。资料日期：05/11/2026。
留住一位租客，比想象中更值
假设示例：月租12,000泰铢的公寓，租客搬走后空置一个月，换租前的清洁和补漆又花2,400泰铢，合计14,400泰铢，相当于给原租客每月减租1,200泰铢、整整减一年，还没算上修改房源信息、回答咨询和带人看房的时间。
把示例换成您自己的数字，当作一笔预算：如果留住租客的做法（更快维修、续约前清洗空调、换掉旧窗帘）花得比这少，就比找新租客划算。空置成本的算法见泰国房东如何定租金。
如果租客是外国人，每换一位新租客就要重新申报一次住址：泰国移民局规定，房主或住所负责人须在外国人入住后24小时内用TM30表格申报，公寓和出租房同样适用，可以亲自、用挂号信或在网上申报，详见泰国TM30住址申报。
租客也不一定会住到期满。泰国合同委员会《关于将住宅建筑租赁列为合同管控业务的公告（佛历2568年，即2025年）》自04/09/2025起适用于出租3个或以上住宅单位的房东（宿舍和酒店另有专门法律，不在此列）。按照该公告，租客住满租期一半后，只要提前至少30天书面通知且没有欠费，就可以提前解约。所以整个租期都要用心，而不只是最后一个月。
回复要快：一个渠道，说好回复时间
从签约当天起，就让租客知道有事找谁、用什么方式、什么时候会得到回复。写在一页入住须知里即可，例如：
- 报修和一般咨询：管理员的一个聊天或电话渠道，工作时间内当天回复。
- 非工作时间的紧急情况：例如漏水、可能有危险的电路问题、门锁不上，拨打随时有人接听的号码。
- 常见问题：交租日期和方式、抄表日、扔垃圾的地方、收快递、停车。
收到报修先回复"已收到"，即使不能马上修，也告诉租客哪天、什么时间段上门；需要改期也要说一声，租客就不必反复追问。
泰国《民商法典》第557条规定，租赁物出现应由出租人修理的损坏时，承租人应立即通知出租人；因拖延通知给出租人造成损失的，承租人要负责。清楚的报修渠道对双方都有利：租客能马上报修，您能及早知道，也留下了报修时间的记录。
再用一张表记下每一件事：报修日期、房号、问题、上门时间、完成日期、结果和费用（谁付费按约定记录）。这样能看出哪些事还没办完、哪个房间反复出问题该换新，续约和退押金时也有据可查。
维修要快：分清紧急、尽快和租客自行维护
第550条规定，出租人对租期内出现的损坏负责，须进行一切必要的修理，但依法律或习惯应由承租人自行修理的除外。第553条规定，承租人应像普通谨慎的人爱护自己的财产一样爱护租赁物，并负责日常维护和小修。
修得慢，可能会失去租客。第551条规定，损坏尚不至于无法使用且可以修复时，承租人须先通知出租人修理；出租人在合理期限内没有修好、而损坏又严重到足以解约的，承租人可以解除租约。
- 紧急：漏水或水管爆裂、门锁不上，以及泰国地方电力局（PEA）提醒的漏电迹象，例如无明显原因频繁跳闸、触碰电器金属部分有触电感、墙面或插座异常发热。应立即回复，请租客停止使用该处，电路问题请专业电工马上检查修理。
- 尽快：空调不冷、热水器不热、马桶一直流水。当天回复，尽快上门，例如1–2天内。
- 可集中处理：柜门铰链松动、纱窗破损、墙漆刮花。与租客约好时间，一次处理几件。
以上时限只是建议，不是法律规定，可按当地师傅和零件情况调整。平时备好电工、水管工和空调师傅的联系方式，常换的零件（灯泡、花洒、冲洗喷枪）留些库存，并在租约或入住须知中写明哪些由租客自行处理、哪些要报修。谁修什么，从租客角度的说明见泰国租房空调坏了、漏水、停电：该谁修。
提前通知：进房前、施工前、收费前
房间是租客的家。第555条规定，承租人须允许出租人或其代理人在合理的时间和间隔内不时检查租赁物：可以进，但要选合适的时间，也不能太频繁。对出租3个或以上单位的房东，2025年公告还规定：
- 租约不得允许出租人未经事先通知进房检查，紧急情况除外
- 租金、水电等公用事业费和服务费的书面账单，须在付款日前至少3天送达租客
- 租约不得允许出租人在租期结束前调整租金或服务费
这类租约还须使用清晰易读的泰文；租客不懂泰文时，可以另附一份译文供其阅读，让对方清楚自己签的是什么。即使出租不到3个单位，同样的做法也能让租客安心：进房前说明日期、时间、原因、谁来和需要多久，让租客选时间；遇到漏水到楼下等紧急情况，先设法联系租客，只做必要的处理，前后拍照并事后说明；停水洗水箱、喷药灭虫、修电梯等公共工程，提前在楼内聊天群和入口处公告；账单分项列出租金、水费、电费和服务费，附上前后两次的电表水表读数，每月在付款日前发出。
水电费按实际账单计算等其他规定，见泰国房东须知：2025年租约新规。
到期前主动谈续约
- 到期前30–60天开始谈，直接问租客是否想续住、房间有什么想改善的，再说明新租约的条件。
- 新租金：如要调整，第一次谈时就说明数字和原因，给租客时间考虑。出租3个或以上单位的房东，原租金一直用到原租约期满，新租金从新租约开始。
- 不收续约费：2025年公告禁止约定由出租人收取续约费。
- 签约前的小改善：清洗空调、更换旧窗帘或灯泡，把记录表里没办完的事办完。
- 押金：如约定把原押金转入新租约，在新租约中写明金额。
如果到期后什么都没签呢？第570条规定，约定租期届满后，承租人仍继续占有租赁物，出租人知道而不提出异议的，视为双方以不定期限续订租约。第566条规定，不定期租赁任何一方都可以在每期租金期满时解约，但须至少提前一个租金周期通知，最长不必超过两个月。双方都无法确定能住到什么时候，所以建议签一份写明起止日期和租金的新书面租约。
租客决定不续约时，心平气和地问问原因，记下来改善下一位租客的房间，并按时验房、退还押金，详见泰国租房押金。
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本文仅为一般性说明，具体请以您的租约和法律条文为准；公告和标准合同（泰文）见OCPB网站，热线1166。
