ดูแลผู้เช่าให้อยู่ยาวและต่อสัญญา เจ้าของหอพัก อพาร์ตเมนต์ ตอบไว ซ่อมเร็ว แจ้งล่วงหน้า

ผู้เช่าที่อยู่ครบสัญญาแล้วต่ออีกรอบ คือห้องที่ไม่ต้องว่าง ไม่ต้องทำความสะอาดใหญ่ ไม่ต้องถ่ายรูปใหม่ และไม่ต้องนัดคนมาดูห้องทีละราย บทความนี้รวมเรื่องเล็กที่เจ้าของหอพัก อพาร์ตเมนต์ และห้องชุดให้เช่าทำได้เองทุกวัน คือ ตอบไว ซ่อมเร็ว แจ้งล่วงหน้า และคุยเรื่องต่อสัญญาก่อนครบกำหนด พร้อมข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง (ข้อมูล ณ 05/11/2569)

ผู้เช่าต่อสัญญา 1 ราย คุ้มกว่าที่คิด

ตัวอย่างสมมติ ห้องเดือนละ 6,000 บาท ผู้เช่าย้ายออกแล้วห้องว่าง 1 เดือน รายได้หายไป 6,000 บาท บวกค่าทำความสะอาดและเก็บสีก่อนรับผู้เช่าใหม่อีก 1,200 บาท รวม 7,200 บาท เท่ากับลดค่าเช่าให้ผู้เช่าเดิมเดือนละ 600 บาทนานถึง 12 เดือน และยังไม่นับเวลาที่ใช้แก้ประกาศ ตอบคำถาม และพาคนมาดูห้อง

ใส่ตัวเลขของห้องคุณแทน แล้วใช้เป็นงบเทียบ ถ้าสิ่งที่ช่วยให้ผู้เช่าอยู่ต่อ เช่น ซ่อมให้เร็วขึ้นหรือล้างแอร์ให้ก่อนต่อสัญญา ใช้เงินน้อยกว่านี้ ก็คุ้มกว่าหาผู้เช่าใหม่ อ่านเพิ่มที่ ตั้งค่าเช่าห้องอย่างไรให้ไม่ว่างนาน

ถ้าคุณมีที่อยู่อาศัยให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป ผู้เช่าไม่จำเป็นต้องรอจนครบสัญญาด้วย ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ซึ่งมีผลตั้งแต่ 04/09/2568 และไม่รวมหอพักและโรงแรมที่มีกฎหมายเฉพาะ ให้ผู้เช่าที่อยู่มาแล้วไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของระยะเวลาเช่า บอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดได้ เมื่อแจ้งเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วันและไม่ค้างชำระ การดูแลผู้เช่าจึงสำคัญตลอดสัญญา ไม่ใช่แค่เดือนสุดท้าย

ตอบไว ช่องทางเดียวที่ผู้เช่ารู้ และเวลาตอบที่บอกไว้ก่อน

ตั้งแต่วันทำสัญญา ให้ผู้เช่ารู้ว่าแจ้งเรื่องทางไหน ใครเป็นคนรับเรื่อง และตอบในเวลาใด เขียนไว้ในเอกสารต้อนรับแผ่นเดียว เช่น

• แจ้งซ่อมและสอบถามทั่วไป แชตหรือโทรศัพท์ของผู้ดูแลหนึ่งช่องทาง ตอบรับภายในวันเดียวกันในเวลาทำการ
• เหตุด่วนนอกเวลา เช่น น้ำรั่ว ไฟฟ้ามีปัญหาที่อาจอันตราย ประตูล็อกไม่ได้ ให้โทรเบอร์ที่มีคนรับตลอดเวลา
• เรื่องที่ถามบ่อย วันชำระค่าเช่าและวิธีชำระ วันจดมิเตอร์ ที่ทิ้งขยะ การรับพัสดุ ที่จอดรถ

เมื่อมีคนแจ้ง ให้ตอบรับก่อนแม้ยังซ่อมไม่ได้ทันที บอกว่าได้รับเรื่องแล้ว และจะเข้าไปดูวันไหน ช่วงเวลาไหน ถ้าต้องเลื่อนก็บอกเลื่อน ผู้เช่าจะได้ไม่ต้องตามถามซ้ำ

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) มาตรา 557 ให้ผู้เช่าแจ้งผู้ให้เช่าโดยพลันเมื่อทรัพย์สินที่เช่าชำรุดในส่วนที่ผู้ให้เช่าต้องซ่อม ถ้าละเลยจนผู้ให้เช่าเสียหายเพราะความชักช้า ผู้เช่าต้องรับผิด ช่องทางแจ้งที่ชัดเจนจึงช่วยทั้งสองฝ่าย ผู้เช่าแจ้งได้ทันที คุณรู้เรื่องเร็ว และมีหลักฐานว่าแจ้งเมื่อไร

จดทุกเรื่องไว้ในตารางเดียว

ตารางในสมุดหรือสเปรดชีตช่วยให้เห็นว่าเรื่องไหนยังค้าง ห้องไหนเสียซ้ำจนควรเปลี่ยนของใหม่ และใช้อ้างอิงตอนคุยต่อสัญญาหรือคืนเงินประกัน ตัวอย่างสมมติ

ซ่อมเร็ว แยกเรื่องด่วน เรื่องนัดได้ และเรื่องที่ผู้เช่าดูแลเอง

ป.พ.พ. มาตรา 550 ให้ผู้ให้เช่ารับผิดในความชำรุดบกพร่องที่เกิดขึ้นระหว่างเวลาเช่า และต้องจัดการซ่อมแซมทุกอย่างที่จำเป็น เว้นแต่การซ่อมแซมที่กฎหมายหรือจารีตประเพณีให้ผู้เช่าทำเอง ส่วนมาตรา 553 ให้ผู้เช่าสงวนทรัพย์สินที่เช่าเหมือนวิญญูชนสงวนทรัพย์สินของตนเอง บำรุงรักษา และซ่อมแซมเล็กน้อย

ซ่อมช้าไม่ได้เสียแค่ความรู้สึกของผู้เช่า มาตรา 551 วางหลักว่า ถ้าความชำรุดยังไม่ถึงขั้นใช้ห้องไม่ได้และแก้ไขได้ ผู้เช่าต้องบอกให้ผู้ให้เช่าแก้ไขก่อน ถ้าผู้ให้เช่าไม่ทำให้คืนดีภายในเวลาอันสมควร ผู้เช่าบอกเลิกสัญญาได้หากความชำรุดร้ายแรงถึงสมควร

กรอบเวลาในตารางเป็นข้อแนะนำ ไม่ใช่ข้อกฎหมาย ปรับตามช่างและอะไหล่ที่หาได้ในพื้นที่ของคุณ สิ่งที่ช่วยให้ซ่อมได้เร็วขึ้น

• มีรายชื่อช่างไฟฟ้า ช่างประปา และช่างแอร์ที่เรียกได้ และเก็บอะไหล่ที่เปลี่ยนบ่อยไว้ เช่น หลอดไฟ หัวฝักบัว สายฉีดชำระ
• เขียนให้ชัดตั้งแต่วันทำสัญญาว่าเรื่องไหนผู้เช่าดูแลเอง เรื่องไหนให้แจ้งคุณ จะได้ไม่ต้องเถียงกันทีหลังว่าเป็นการซ่อมแซมเล็กน้อยหรือไม่
• ซ่อมเสร็จแล้วถามผู้เช่าว่าใช้งานได้ปกติไหม แล้วจดวันที่เสร็จในตาราง

อ่านหลักว่าใครต้องซ่อมอะไรจากมุมของผู้เช่าได้ที่ ห้องเช่าแอร์เสีย น้ำรั่ว ไฟดับ ใครต้องซ่อม

แจ้งล่วงหน้า ก่อนเข้าห้อง ก่อนหยุดน้ำไฟ และก่อนเก็บเงิน

ห้องที่เช่าอยู่คือบ้านของผู้เช่า ป.พ.พ. มาตรา 555 ให้ผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่าหรือตัวแทนเข้าตรวจดูทรัพย์สินที่เช่าเป็นครั้งคราว ในเวลาและระยะอันสมควร คือเข้าได้ แต่ต้องเลือกเวลาที่สมควรและไม่ถี่เกินไป ถ้าคุณมีที่อยู่อาศัยให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วย ประกาศปี 2568 มีข้อที่เกี่ยวกับการแจ้งล่วงหน้าโดยตรง

• สัญญาจะให้ผู้ให้เช่าเข้าตรวจห้องโดยไม่แจ้งล่วงหน้าไม่ได้ เว้นแต่กรณีฉุกเฉิน
• ต้องส่งใบแจ้งค่าเช่า ค่าสาธารณูปโภค และค่าบริการเป็นหนังสือ ก่อนถึงกำหนดชำระไม่น้อยกว่า 3 วัน
• สัญญาจะให้ผู้ให้เช่าปรับค่าเช่าหรือค่าบริการก่อนสัญญาสิ้นสุดไม่ได้

ถึงจะมีห้องให้เช่าไม่ถึง 3 หน่วย การแจ้งล่วงหน้าแบบเดียวกันก็ช่วยให้ผู้เช่าสบายใจ ตัวอย่างการแจ้ง

• ก่อนเข้าห้อง บอกวัน เวลา เหตุผล และใครจะเข้า ให้ผู้เช่าเลือกช่วงเวลาได้ ถ้าผู้เช่าไม่อยู่ ขอความยินยอมเป็นข้อความเก็บไว้
• เหตุฉุกเฉิน เช่น น้ำรั่วลงห้องข้างล่าง พยายามติดต่อผู้เช่าก่อน เข้าไปเท่าที่จำเป็น ถ่ายรูปก่อนและหลัง แล้วบอกผู้เช่าว่าเข้าไปทำอะไร
• งานส่วนกลาง เช่น หยุดจ่ายน้ำเพื่อล้างถัง ฉีดพ่นกำจัดแมลง แจ้งในกลุ่มแชตของอาคารและติดประกาศที่ทางเข้าล่วงหน้า
• ใบแจ้งค่าใช้จ่าย แยกค่าเช่า ค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าบริการ พร้อมเลขมิเตอร์ครั้งก่อนและครั้งนี้ ส่งก่อนกำหนดชำระทุกเดือน

วิธีคิดค่าน้ำค่าไฟตามบิลจริงและข้ออื่นในประกาศ อ่านต่อที่ ประกาศ สคบ. สัญญาเช่า 2568 ฉบับเจ้าของหอ

คุยเรื่องต่อสัญญาก่อนครบกำหนด

อย่ารอให้ผู้เช่าเป็นฝ่ายถามในสัปดาห์สุดท้าย เริ่มคุยก่อนครบสัญญาสัก 30–60 วัน ถามตรง ๆ ว่าอยากอยู่ต่อไหม มีอะไรในห้องที่อยากให้ปรับ แล้วจึงบอกเงื่อนไขของสัญญาใหม่

• ค่าเช่าในสัญญาใหม่ ถ้าจะปรับ บอกตัวเลขและเหตุผลตั้งแต่ตอนคุย ให้ผู้เช่ามีเวลาตัดสินใจ สำหรับผู้ให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วย ค่าเช่าเดิมใช้จนครบสัญญาเดิม ราคาใหม่เริ่มกับสัญญาใหม่
• ไม่เก็บค่าต่อสัญญา ประกาศปี 2568 ห้ามข้อสัญญาที่ให้ผู้ให้เช่าเรียกค่าต่อสัญญา
• ปรับห้องก่อนเซ็น เช่น ล้างแอร์ เปลี่ยนม่านหรือหลอดไฟที่เสื่อม และปิดเรื่องที่ยังค้างในตาราง
• เงินประกัน ถ้าตกลงยกเงินประกันเดิมไปใช้กับสัญญาใหม่ เขียนจำนวนเงินไว้ในสัญญาใหม่ให้ชัด

ครบสัญญาแล้วไม่ได้ทำสัญญาใหม่ จะเป็นอย่างไร

ป.พ.พ. มาตรา 570 วางหลักว่า เมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าแล้ว ถ้าผู้เช่ายังอยู่ และผู้ให้เช่ารู้แล้วไม่ทักท้วง ให้ถือว่าได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา ส่วนมาตรา 566 ให้การเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา คู่สัญญาฝ่ายใดก็บอกเลิกได้เมื่อสุดระยะเวลาชำระค่าเช่างวดใดก็ได้ โดยบอกกล่าวล่วงหน้าอย่างน้อยหนึ่งงวดค่าเช่า แต่ไม่ต้องเกินสองเดือน ทั้งคุณและผู้เช่าจึงไม่รู้แน่ว่าจะอยู่ด้วยกันถึงเมื่อไร ทำสัญญาใหม่เป็นหนังสือ ระบุวันเริ่ม วันสิ้นสุด และค่าเช่าให้ชัดจะดีกว่า

ถ้าผู้เช่าตัดสินใจไม่ต่อ ถามเหตุผลแบบไม่กดดัน จดไว้ปรับปรุงห้องสำหรับผู้เช่าคนต่อไป แล้วนัดตรวจห้องและคืนเงินประกันตามกำหนด อ่านกำหนดคืนเงินประกันได้ที่ เงินประกันห้องเช่า เรียกได้เท่าไร คืนภายในกี่วัน

เช็กลิสต์ดูแลผู้เช่าให้อยู่ยาว แล้วลงประกาศห้องว่างฟรีบน RentKrub

1. ผู้เช่ารู้ช่องทางแจ้งเรื่อง เบอร์เหตุด่วน และเวลาที่คุณตอบ
2. ตอบรับทุกเรื่องภายในวันเดียวกัน พร้อมบอกวันเวลาที่จะเข้าไปดู
3. จดทุกเรื่องในตารางเดียว แยกเรื่องด่วน เรื่องสำคัญ และเรื่องที่นัดรวมได้
4. แจ้งก่อนเข้าห้องทุกครั้ง เว้นแต่ฉุกเฉิน และแจ้งงานส่วนกลางล่วงหน้า
5. ส่งใบแจ้งค่าใช้จ่ายแยกรายการก่อนกำหนดชำระ
6. เริ่มคุยต่อสัญญาก่อนครบ 30–60 วัน ไม่เก็บค่าต่อสัญญา และทำสัญญาใหม่เป็นหนังสือ

เมื่อมีห้องว่างจริง กดปุ่ม "ลงประกาศฟรี" ที่หน้าแรกของ RentKrub เพื่อเข้าถึงผู้เช่าที่กำลังหาที่พักในทำเลของคุณ เจ้าของจัดการรายละเอียด ราคา และโปรโมชั่นได้เองทั้งหมด และขอป้าย "ลงทะเบียนที่พักแล้ว" ได้ที่หน้าลงทะเบียนที่พัก โดยส่งเอกสารของที่พัก 2 อย่างให้ทีมงานตรวจ และรู้ผลภายใน 1–2 วันทำการ อ่านต่อ: วิธีเขียนประกาศห้องเช่าให้คนอยากติดต่อ

บทความนี้สรุปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น กรณีเฉพาะให้ยึดสัญญาของคุณและตัวบทกฎหมาย ดูประกาศและตัวอย่างสัญญาได้ที่เว็บไซต์ สคบ. หรือโทรสายด่วน สคบ. 1166