แอร์ไม่เย็น ฝ้าเพดานมีน้ำหยด ไฟในห้องดับทั้งที่ห้องข้าง ๆ ยังสว่าง คำถามแรกคือใครต้องซ่อม ผู้เช่าหรือเจ้าของ และแจ้งอย่างไรให้มีหลักฐาน บทความนี้สรุปหลักเช่าทรัพย์ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) กับแบบสัญญามาตรฐานตามประกาศปี 2568 ที่ สคบ. ดูแล พร้อมวิธีรับมือเหตุฉุกเฉิน
หลักกฎหมาย: ใครต้องดูแลอะไร
- ป.พ.พ. มาตรา 546 ผู้ให้เช่าต้องส่งมอบทรัพย์สินที่ให้เช่าในสภาพที่ซ่อมแซมดีแล้ว
- มาตรา 550 ผู้ให้เช่าต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องที่เกิดขึ้นระหว่างเวลาเช่า และต้องจัดการซ่อมแซมทุกอย่างที่จำเป็น เว้นแต่การซ่อมแซมชนิดที่กฎหมายหรือจารีตประเพณีให้ผู้เช่าทำเอง
- มาตรา 553 ผู้เช่าต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่าเหมือนวิญญูชนสงวนทรัพย์สินของตนเอง บำรุงรักษา และทำการซ่อมแซมเล็กน้อย
- มาตรา 562 ผู้เช่ารับผิดในความสูญหายหรือบุบสลายที่เกิดจากความผิดของตนเอง ของคนที่อยู่ด้วย หรือของผู้เช่าช่วง แต่ไม่ต้องรับผิดในส่วนที่เกิดจากการใช้ทรัพย์สินนั้นโดยชอบ
สรุปคือ ของที่มากับห้องชำรุดตามการใช้งานหรือตามอายุ โดยหลักผู้ให้เช่าซ่อม งานดูแลและซ่อมเล็กน้อยเป็นของผู้เช่า ความเสียหายที่ผู้เช่าทำ ผู้เช่ารับผิด
เช่ากับผู้ประกอบธุรกิจ: แบบสัญญามาตรฐานปี 2568
ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 มีผลตั้งแต่เดือนกันยายน 2568 ใช้กับผู้ให้เช่าที่มีที่พักให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป ไม่รวมหอพักตามกฎหมายว่าด้วยหอพักและโรงแรม แบบสัญญาเช่าระยะสั้น (แบบ ก) เขียนไว้ว่า
- ข้อ 11 ผู้เช่าต้องสงวนและบำรุงรักษาอาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้ที่เช่า และซ่อมแซมเล็กน้อย แต่ไม่ต้องรับผิดในความเสียหายหรือความชำรุดบกพร่องจากการใช้งานหรือการเสื่อมสภาพตามปกติ เหตุที่ไม่ใช่ความผิดของผู้เช่า หรือเหตุสุดวิสัย
- ข้อ 12 ผู้ประกอบธุรกิจต้องจัดการซ่อมแซมทุกอย่างที่จำเป็นในความชำรุดบกพร่องของอาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้ที่เกิดขึ้นระหว่างเวลาเช่า นอกเหนือจากการซ่อมแซมเล็กน้อยที่ผู้เช่าทำเอง
ประกาศยังห้ามข้อสัญญาที่ให้ผู้ให้เช่าเข้าตรวจห้องโดยไม่แจ้งผู้เช่าล่วงหน้า เว้นแต่กรณีฉุกเฉิน และข้อที่ให้ผู้เช่ารับผิดในความชำรุดจากการใช้งานตามปกติ ข้อต้องห้ามถึงเขียนไว้ก็ใช้บังคับไม่ได้ ส่วนข้อที่แบบสัญญามาตรฐานกำหนด แม้สัญญาไม่ได้เขียนไว้ก็ให้ถือว่ามี
แอร์เสีย น้ำรั่ว ไฟดับ: ใครมักต้องซ่อม
กฎหมายไม่ได้ทำรายการไว้ว่าอะไรคือ "ซ่อมแซมเล็กน้อย" ตารางนี้เป็นตัวอย่างให้เห็นภาพ การตัดสินจริงขึ้นกับสาเหตุ ข้อสัญญา และบันทึกสภาพห้อง
| เหตุที่เจอ | โดยหลักใครดูแล |
|---|---|
| แอร์หรือเครื่องทำน้ำอุ่นที่มากับห้องเสียตามอายุ | ผู้ให้เช่า |
| แอร์เสียเพราะผู้เช่าทำตกหรือใช้ผิดวิธี | ผู้เช่า (มาตรา 562) |
| หลอดไฟขาด | มักเป็นผู้เช่า (ซ่อมแซมเล็กน้อย) |
| น้ำซึมจากฝ้าเพดาน ผนัง หรือท่อในผนัง | ผู้ให้เช่า ผู้เช่าต้องรีบแจ้ง |
| ท่อตันเพราะทิ้งของลงชักโครก | ผู้เช่า |
| ไฟดับทั้งซอยหรือทั้งย่าน | การไฟฟ้า ไม่ใช่ความชำรุดของห้อง |
งานดูแลตามรอบ เช่น ล้างแอร์ ใครจ่าย กฎหมายไม่ได้ระบุไว้ ควรตกลงให้ชัดในสัญญา
แจ้งซ่อมอย่างไรให้มีหลักฐาน
มาตรา 557 ให้ผู้เช่าแจ้งผู้ให้เช่าโดยพลัน เมื่อทรัพย์สินที่เช่าชำรุดในส่วนที่ผู้ให้เช่าต้องซ่อม หรือต้องจัดการบางอย่างเพื่อป้องกันภัยแก่ทรัพย์สินนั้น เว้นแต่ผู้ให้เช่ารู้อยู่แล้ว ถ้าละเลยจนผู้ให้เช่าเสียหายเพราะความชักช้า ผู้เช่าต้องรับผิด เช่น ปล่อยน้ำรั่วหลายวันจนพื้นเสียหาย
- ถ่ายรูปและวิดีโอ ให้เห็นทั้งจุดที่เสียและภาพรวม
- แจ้งเป็นข้อความ ทางแชตหรืออีเมลที่ผู้ให้เช่าใช้ ระบุเลขห้อง อาการ เริ่มเป็นเมื่อไร กระทบการใช้ห้องอย่างไร แนบรูป ถ้าโทรคุย ส่งข้อความสรุปตามหลัง
- นัดเวลาให้ช่างเข้าห้อง มาตรา 555 ให้ผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่าเข้าตรวจดูในเวลาและระยะอันสมควร และมาตรา 556 ว่าถ้าต้องซ่อมเร่งด่วน ผู้เช่าจะไม่ยอมให้ซ่อมไม่ได้
- หลังซ่อม ถ่ายรูปและจดวันที่ซ่อมเสร็จ ถ้ายังไม่หาย แจ้งต่อในแชตเดิม
- เก็บใบเสร็จ ทุกครั้งที่จ่ายเอง ถ้าผู้ให้เช่าให้เรียกช่างเองแล้วจะคืนเงิน ตกลงเป็นข้อความก่อนว่าจ่ายเท่าไร คืนอย่างไร
- อย่าดัดแปลงเอง มาตรา 558 ห้ามดัดแปลงหรือต่อเติมโดยไม่ได้รับอนุญาต ถ้าทำไป ผู้ให้เช่าเรียกให้ทำคืนสภาพเดิมได้
ตัวอย่างข้อความแจ้งซ่อม
เรียนผู้ดูแลอาคาร ห้อง 305 ขอแจ้งซ่อม แอร์ไม่มีลมเย็นตั้งแต่เมื่อคืนประมาณสองทุ่ม ปิดเปิดใหม่แล้วก็ยังเป็น แนบรูปและวิดีโอมา 2 ไฟล์ รบกวนแจ้งวันเวลาที่ช่างจะเข้ามาดู สะดวกหลัง 18.00 น. ขอบคุณครับ/ค่ะ
เก็บแชตไว้จนย้ายออกและได้เงินประกันคืน เป็นหลักฐานว่าคุณแจ้งเมื่อไร
เหตุฉุกเฉิน: น้ำรั่ว ไฟฟ้าผิดปกติ ไฟดับ
- น้ำรั่วถึงพื้นหรือปลั๊ก การไฟฟ้านครหลวงและการไฟฟ้าส่วนภูมิภาคเตือนว่า ห้ามแตะสวิตช์ ปลั๊ก หรือเครื่องใช้ไฟฟ้าขณะตัวเปียกหรือยืนในน้ำ ถ้าตัวแห้ง ยืนบนพื้นแห้ง และเบรกเกอร์อยู่ในจุดที่น้ำไม่ถึง ให้ตัดไฟ ถ้าไม่แน่ใจ ออกห่างแล้วตามผู้ดูแลอาคาร ปิดวาล์วน้ำของห้องถ้ารู้ตำแหน่ง แล้วแจ้งผู้ให้เช่าทันที ปลั๊กและเครื่องใช้ไฟฟ้าที่โดนน้ำ อย่าใช้จนกว่าช่างผู้ชำนาญจะตรวจ
- เช่าคอนโด ถ้าน้ำรั่วจากส่วนกลางหรือห้องอื่น แจ้งนิติบุคคลอาคารชุดไปพร้อมกับเจ้าของห้อง
- ไฟฟ้าผิดปกติ สัญญาณของไฟรั่วที่การไฟฟ้าส่วนภูมิภาคเตือนไว้ เช่น เบรกเกอร์ตัดบ่อยโดยไม่มีเหตุผลชัดเจน รู้สึกเหมือนไฟดูดเมื่อจับโลหะของเครื่องใช้ไฟฟ้า ผนังหรือปลั๊กร้อนผิดปกติ ถ้าเจอ หยุดใช้แล้วแจ้งผู้ให้เช่าให้ช่างไฟฟ้ามาตรวจ ถ้ามีควันหรือไฟไหม้ ออกจากห้องแล้วโทร 199
- ไฟดับ ดับเฉพาะห้องหรือเฉพาะอาคาร แจ้งผู้ให้เช่าหรือผู้ดูแลอาคาร ถ้าดับทั้งย่าน กรุงเทพฯ นนทบุรี สมุทรปราการ โทร 1130 (การไฟฟ้านครหลวง) จังหวัดอื่นโทร 1129 (การไฟฟ้าส่วนภูมิภาค) รับแจ้งตลอด 24 ชั่วโมง
แจ้งแล้วเจ้าของหอไม่ซ่อม ทำอะไรได้บ้าง
- ติดตามในแชตเดิม ระบุวันที่แจ้งครั้งแรก แล้วขอให้กำหนดวันซ่อม
- ถ้าความชำรุดร้ายแรง มาตรา 551 วางหลักว่า ถ้าบอกให้แก้ไขแล้วผู้ให้เช่าไม่ทำให้คืนดีภายในเวลาอันสมควร ผู้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ หากความชำรุดร้ายแรงถึงสมควร แบบสัญญามาตรฐานข้อ 12 ให้สิทธิบอกเลิกเมื่อความชำรุดถึงขนาดที่ใช้และได้ประโยชน์จากห้องไม่ได้ กฎหมายไม่ได้กำหนดจำนวนวัน ถ้าจะใช้สิทธินี้ ทำเป็นหนังสือ
- ร้องเรียน สคบ. ถ้าผู้ให้เช่าเป็นผู้ประกอบธุรกิจที่อยู่ในขอบเขตประกาศและตกลงกันไม่ได้ โทร 1166 ไลน์ @ocpbconnect หรือร้องทุกข์ออนไลน์ เตรียมสัญญา หลักฐานการแจ้ง และรูปถ่ายไว้
บทความนี้สรุปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น กรณีเฉพาะให้ยึดตัวบทกฎหมาย ประกาศ และสัญญาของคุณ ดูประกาศและตัวอย่างสัญญามาตรฐานได้ที่เว็บไซต์ สคบ.
ก่อนเช่าห้องใหม่ ดูให้ชัดว่าอะไรมากับห้อง
หน้าที่พักบน RentKrub มีหัวข้อ "สิ่งอำนวยความสะดวก" แยก "ภายในห้อง" เช่น เครื่องปรับอากาศ เครื่องทำน้ำอุ่น กับ "ในอาคารและส่วนกลาง" รายการตัวจางคือไม่มี ใช้ถามผู้ให้เช่าว่าอุปกรณ์ชิ้นไหนเป็นของห้อง ใครดูแลอะไร และแจ้งซ่อมทางไหน
- ค้นหาที่พักใกล้สถานีรถไฟฟ้า BTS MRT ARL
- ค้นหาที่พักใกล้มหาวิทยาลัยและสถานศึกษา
- ค้นหาบนแผนที่ ปักหมุดที่ทำงานหรือที่เรียน แล้วเลือกรัศมี 1–5 กม.
ก่อนเซ็นสัญญา อ่านต่อ: เช็กลิสต์ 10 ข้อ ก่อนเซ็นสัญญาเช่าหอพักและคอนโด
