泰国租房空调坏了、漏水、停电：该谁修？怎样报修才有证据

空调不制冷、天花板滴水、房间突然停电而邻居家灯还亮着——这时该由谁来修、谁来付钱？本文为在泰国租房的外籍人士整理泰国租赁法律的基本规定、2025年标准租赁合同的相关条款、如何报修并留下证据，以及漏水和用电异常时的安全做法。

基本原则：谁负责什么

泰国《民商法典》租赁部分的规定如下（以泰文原文为准，此处为通俗说明）：

• 第546条：房东交付的租赁物应处于维修良好的状态。
• 第550条：房东对租赁期间出现的损坏负责，并应进行一切必要的维修，但依法律或惯例应由租客自行进行的维修除外。
• 第553条：租客应像一般谨慎的人爱护自己的财物一样爱护租赁物，负责日常保养和小修。
• 第562条：因租客本人、同住者或转租人的过错造成的损失或损坏，由租客负责；因正当使用造成的损耗，租客无需负责。
• 第558条：未经房东同意，租客不得改装或加建；擅自改装的，房东可要求恢复原状。

简单来说：随房提供的设备因正常使用或老化而损坏，原则上由房东维修；日常保养和小修由租客负责；租客或同住者造成的损坏由租客负责。如果合同写有维修条款，也要一并对照。

房东出租3个或以上单位：2025年标准合同

《关于将住宅建筑租赁列为合同管控业务的公告（佛历2568年，即2025年）》自2025年9月起实施，由泰国消费者保护委员会办公室（OCPB）负责推行，适用于出租3个或以上住宅单位的房东，不适用于受《宿舍法》管理的宿舍和酒店。短期标准合同（A式）规定：

• 第11条：租客应爱护和保养房屋、财物及设备，并负责小修；但对正常使用、正常损耗、非租客过错或不可抗力造成的损坏，租客无需负责。
• 第12条：房东应对租赁期间房屋、财物及设备出现的损坏进行一切必要的维修，租客负责的小修除外。

公告还禁止以下条款：房东未事先通知即进房检查（紧急情况除外），以及要求租客承担正常使用造成的损坏。被禁止的条款即使写进合同也不能执行；合同漏写的标准条款，视为合同的一部分。合同须以泰文书写，看不懂时请在签约前要求翻译维修相关条款。

举例：通常由谁负责

法律没有列出哪些属于“小修”。以下只是帮助理解的例子，实际要看原因、合同和房屋状况记录。

定期清洗空调由谁付费，法律没有具体规定，请在合同里写清楚。

如何报修并留下证据

第557条规定：租赁物出现应由房东维修的损坏，或需要采取措施防止租赁物受损时，租客应立即通知房东（房东已知情的除外）；租客怠于通知而使房东因延误受损的，租客要承担责任，例如漏水拖了好几天导致地板损坏。

1. 拍照和录像：拍下损坏处和周围情况。
2. 用文字报修：通过房东常用的聊天软件或电子邮件，写明房号、问题、开始时间和影响，并附上照片；电话沟通后，再发一条文字总结。
3. 约好维修时间：根据第555条，租客应允许房东在合理时间不时进房查看；根据第556条，房东需要进行紧急维修时，即使不便，租客也不得拒绝。
4. 维修后：拍照并记下修好的日期；问题再次出现时，在同一对话里继续报修。
5. 保留收据：自己付的费用都要留收据；房东让您自己叫师傅并承诺报销时，先用文字确认金额和报销方式。
6. 不要擅自改装（第558条）。

聊天记录请保留到退租并拿回押金为止，它能证明您是什么时候报修的。

紧急情况：漏水、用电异常、停电

• 水漫到地面或插座：泰国首都电力局（MEA）和地方电力局（PEA）提醒，身体潮湿或站在水中时，绝对不要触碰开关、插座或电器。如果身体干燥、站在干燥地面上，且电箱不在水边，可以拉下断路器断电；没把握时先离开，再找楼管。知道房间水阀位置的话先关闭，然后立即通知房东。进过水的插座和电器，请等专业电工检查后再用。
• 租住公寓（Condo）：如果是公共管道或其他单元漏水，请同时通知业主和公寓法人（大楼管理处）。
• 漏电迹象：PEA列出的迹象包括：断路器无明显原因频繁跳闸、碰到电器金属部分有麻电感、墙面或插座异常发热。出现时请停止使用，并请房东安排电工检查。如有冒烟或起火，请离开房间并拨打199。
• 停电：只是房间或整栋楼停电，请通知房东或楼管；整个片区停电，曼谷、暖武里府、北榄府拨打MEA 1130，其他府拨打PEA 1129，均24小时受理。

其他紧急电话：医疗急救1669，报警191。

房东不修怎么办

• 书面跟进：在同一对话里注明第一次报修的日期，请房东约定维修日期。
• 损坏严重时：根据第551条，已要求房东修理而房东未在合理期限内修好，且损坏严重到足以解除合同的，租客可以解除合同；标准合同第12条也规定，损坏严重到无法使用和受益于房屋时，租客有权解除合同。法律没有规定具体天数。决定解除合同时，请以书面方式进行。
• 向OCPB投诉：房东属于公告适用范围而双方无法协商时，可拨打热线1166、通过LINE @ocpbconnect或OCPB网上投诉渠道投诉，并备好合同、聊天记录和照片。

本文为通俗整理，具体情况以法律原文、公告和您的合同为准。公告和标准合同样本（泰文）见OCPB网站。

签下一份租约前：先确认哪些设备随房提供

RentKrub房源页面的“设施”栏分为“房内”（如空调、热水器、冰箱）和“楼内与公共区域”，浅色表示没有。可以据此向房东确认哪些设备属于房间、由谁负责保养、怎样报修。

• 按BTS、MRT、ARL车站找房
• 按大学和学校找房
• 地图找房：在公司或学校位置放置图钉，选择1–5公里范围