เงินประกันห้องเช่า เรียกได้เท่าไร คืนภายในกี่วัน หักอะไรได้บ้าง ตามประกาศปี 2568

เงินประกันเป็นเงินก้อนที่ผู้เช่าจ่ายตั้งแต่วันทำสัญญา และอยากได้คืนครบในวันย้ายออก แต่หลายคนไม่แน่ใจว่าผู้ให้เช่าเรียกได้เท่าไร ต้องคืนภายในกี่วัน และหักอะไรได้บ้าง บทความนี้สรุปกติกาจากประกาศฉบับปี 2568 ที่ สคบ. ดูแล กับหลักเรื่องเช่าทรัพย์ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พร้อมเช็กลิสต์ที่ทำตามได้ทันที

ประกาศฉบับไหน ใช้กับที่พักแบบไหน

กติกาหลักคือ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ประกาศเมื่อ 30/05/2568 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 04/09/2568 และใช้แทนประกาศฉบับก่อนหน้า

• ใช้กับ ผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าที่อยู่อาศัยตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป (ฉบับก่อนหน้าเริ่มที่ 5 หน่วย)
• ไม่รวม หอพักตามกฎหมายว่าด้วยหอพัก และโรงแรม ซึ่งมีกฎหมายเฉพาะดูแลอยู่แล้ว
• มีสัญญามาตรฐาน 2 แบบ คือ สัญญาเช่าระยะสั้น (แบบ ก) สำหรับการเช่าไม่เกิน 3 ปี และสัญญาเช่าระยะยาว (แบบ ข) สำหรับการเช่าเกิน 3 ปี

คำว่า "หอ" ที่เราเรียกกันทั่วไป ไม่ได้แปลว่าเป็นหอพักตามพระราชบัญญัติหอพัก พ.ศ. 2558 เสมอไป (หอพักตามกฎหมายนั้นคือที่พักสำหรับผู้ที่กำลังเรียนไม่สูงกว่าปริญญาตรีและอายุไม่เกิน 25 ปี และผู้ประกอบกิจการต้องมีใบอนุญาต)

ส่วนผู้ให้เช่าที่มีห้องให้เช่าไม่ถึง 3 หน่วย เช่น เจ้าของคอนโดที่ปล่อยเช่าห้องเดียว ไม่อยู่ในขอบเขตของประกาศนี้ สิ่งที่ใช้คือข้อตกลงในสัญญาและหลักเช่าทรัพย์ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ จึงควรเขียนเรื่องเงินประกันให้ชัดในสัญญาตั้งแต่แรก ถ้าไม่แน่ใจว่าที่พักของเราเข้าข่ายแบบไหน ถามผู้ให้เช่าตรง ๆ หรือโทรสายด่วน สคบ. 1166

เรียกเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าได้เท่าไร

สัญญาเช่าระยะสั้น (ไม่เกิน 3 ปี) และสัญญาระยะยาวที่จ่ายค่าเช่ารายเดือน ผู้ให้เช่าเรียกค่าเช่าล่วงหน้ารวมกับเงินประกันได้ไม่เกิน 3 เดือนของค่าเช่ารายเดือน ส่วนสัญญาระยะยาวที่จ่ายค่าเช่าเป็นรายปี รวมกันได้ไม่เกินค่าเช่า 1 ปี

ตัวอย่างสมมติ ห้องค่าเช่าเดือนละ 6,000 บาท เพดานรวมคือ 18,000 บาท

• ค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน 6,000 บาท + เงินประกัน 2 เดือน 12,000 บาท = 18,000 บาท ไม่เกินเพดาน
• ค่าเช่าล่วงหน้า 2 เดือน 12,000 บาท + เงินประกัน 2 เดือน 12,000 บาท = 24,000 บาท เกินเพดาน

ก่อนโอน ขอให้สัญญาและใบเสร็จระบุให้ชัดว่าเงินแต่ละก้อนเป็นค่าอะไร เช่น ค่าเช่าล่วงหน้ากี่เดือน เงินประกันกี่เดือน จะได้ตรวจได้ว่าไม่เกินเพดาน และรู้ยอดเงินประกันที่ต้องได้คืนตอนย้ายออก

คืนเงินประกันภายในกี่วัน

เมื่อสัญญาสิ้นสุด ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันทันที ถ้าจำเป็นต้องตรวจสภาพห้องก่อน ประกาศให้กรอบเวลาไว้ดังนี้

ถ้าห้องไม่เสียหาย ไม่มีค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายค้างชำระ และไม่ได้ผิดสัญญาข้ออื่น ผู้เช่ามีสิทธิ์ได้เงินประกันคืนเต็มจำนวน

หักอะไรได้ หักอะไรไม่ได้

เงินประกันมีไว้รองรับความเสียหายที่ผู้เช่าต้องรับผิด ไม่ใช่เงินที่ผู้ให้เช่าริบได้ตามใจ

หักได้

• ค่าซ่อมความเสียหายที่ผู้เช่าทำ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 562 ให้ผู้เช่ารับผิดในความสูญหายหรือบุบสลายที่เกิดจากความผิดของผู้เช่าเอง หรือของคนที่อยู่กับผู้เช่า และตามประกาศปี 2568 หักได้เฉพาะค่าซ่อมส่วนที่เสียหายจริง

หักไม่ได้

• ร่องรอยจากการใช้งานตามปกติ มาตรา 562 ระบุว่าผู้เช่าไม่ต้องรับผิดในความสูญหายหรือบุบสลายที่เกิดจากการใช้ทรัพย์สินนั้นโดยชอบ และประกาศปี 2568 ไม่ให้สัญญากำหนดให้ผู้เช่ารับผิดในการเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติ
• ริบเงินประกันทั้งที่ผู้เช่าไม่ได้ทำผิด เป็นข้อสัญญาที่ประกาศไม่ให้ใช้

ตัวอย่างให้เห็นภาพ (การตัดสินจริงขึ้นกับข้อเท็จจริงและบันทึกสภาพห้อง): สีผนังซีดตามเวลาหรือพื้นสึกจากการเดินปกติ มักเป็นการเสื่อมตามการใช้งาน ส่วนรูเจาะผนังที่ผู้เช่าทำเอง กระจกแตก หรือเฟอร์นิเจอร์หักเพราะใช้ผิดวิธี เป็นความเสียหายที่ผู้เช่าอาจต้องรับผิด

ตรงนี้คือเหตุผลที่บันทึกสภาพห้องสำคัญมาก ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 561 วางหลักว่า ถ้าไม่ได้ทำหนังสือที่ทั้งสองฝ่ายลงลายมือชื่อแสดงสภาพทรัพย์สินที่เช่าไว้ ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าผู้เช่าได้รับห้องไปในสภาพซ่อมแซมดีแล้ว และต้องส่งคืนในสภาพนั้น เว้นแต่จะพิสูจน์ได้ว่าห้องไม่ได้อยู่ในสภาพดีตั้งแต่วันส่งมอบ และประกาศปี 2568 ก็กำหนดให้แนบบันทึกสภาพห้องที่ลงชื่อทั้งสองฝ่ายไว้กับสัญญา

เช็กลิสต์: ทำอย่างไรให้ได้เงินประกันคืนครบ

วันทำสัญญาและวันย้ายเข้า

• อ่านข้อเงินประกัน ค่าเช่าล่วงหน้า และการคืนเงินในสัญญา เทียบกับเพดาน 3 เดือน
• เซ็นบันทึกสภาพห้องร่วมกับผู้ให้เช่า ระบุรอยเดิม ของที่ชำรุด และอุปกรณ์ที่ให้มาพร้อมห้อง
• ถ่ายรูปและวิดีโอทุกมุมในวันเข้าอยู่ เก็บไฟล์ที่มีวันที่ไว้จนได้เงินประกันคืน
• โอนเงินเข้าบัญชีชื่อเดียวกับผู้ให้เช่า และขอใบเสร็จที่ระบุว่าเป็นเงินอะไร

ระหว่างอยู่

• ถ้ามีของชำรุด แจ้งผู้ให้เช่าเป็นข้อความพร้อมรูป เพื่อให้มีบันทึกว่าแจ้งไว้เมื่อไร

ก่อนและวันย้ายออก

• แจ้งย้ายออกตามระยะเวลาที่สัญญากำหนด และเก็บหลักฐานการแจ้ง
• จ่ายค่าเช่าและค่าน้ำค่าไฟเดือนสุดท้ายให้ครบ เก็บใบเสร็จ
• นัดตรวจห้องพร้อมกัน และถ่ายรูปมุมเดียวกับวันย้ายเข้า
• คืนกุญแจหรือคีย์การ์ด แล้วขอหลักฐานว่าผู้ให้เช่ารับคืนแล้ว
• แจ้งเลขบัญชีสำหรับรับเงินคืนเป็นข้อความ
• ถ้ามีการหัก ขอรายการว่าหักค่าอะไร เท่าไร พร้อมรูปหรือใบเสร็จค่าซ่อม

ถ้าเลยกำหนดแล้วยังไม่ได้คืน

ส่งข้อความหรือหนังสือถึงผู้ให้เช่า ระบุวันสิ้นสุดสัญญา ยอดเงินประกัน และกำหนดคืนตามประกาศ ถ้ายังตกลงกันไม่ได้ ร้องเรียน สคบ. ได้ทางสายด่วน 1166 ไลน์ @ocpbconnect หรือช่องทางร้องทุกข์ออนไลน์ของ สคบ. โดยเตรียมสัญญา บันทึกสภาพห้อง รูปถ่าย และหลักฐานการโอนเงินไว้ให้พร้อม

บทความนี้สรุปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น กรณีเฉพาะให้ยึดข้อความในประกาศและสัญญาของคุณ ดูตัวประกาศและตัวอย่างสัญญามาตรฐานได้ที่หน้าเว็บของ สคบ.

ดูเงินประกันก่อนจองบน RentKrub

หน้าที่พักแต่ละแห่งบน RentKrub มีส่วน "ค่าใช้จ่าย" ที่บอกเงินประกันและเงินจ่ายล่วงหน้า ถ้าขึ้นว่า "สอบถามผู้ประกาศ" ให้ถามตัวเลขให้ชัดก่อนนัดดูห้อง แล้วเทียบกับเพดานข้างต้น

RentKrub ไม่รับโอนเงินแทนที่พัก และไม่มีการเก็บค่ามัดจำผ่านเว็บไซต์ ถ้าที่พักยังไม่ได้ลงทะเบียน ให้นัดดูห้องจริง ขอดูบัตรประชาชนและเอกสารสิทธิ์ ทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร และโอนเข้าบัญชีชื่อเดียวกับผู้ให้เช่า (อ่านเพิ่ม: ที่พักที่ลงทะเบียนแล้วคืออะไร)

• ค้นหาที่พักใกล้สถานีรถไฟฟ้า BTS MRT ARL
• ค้นหาที่พักใกล้มหาวิทยาลัยและสถานศึกษา
• ค้นหาบนแผนที่ ปักหมุดที่ทำงานหรือที่เรียน แล้วเลือกรัศมี 1–5 กม.

ก่อนเซ็นสัญญา อ่านต่อ: เช็กลิสต์ 10 ข้อ ก่อนเซ็นสัญญาเช่าหอพักและคอนโด