ห้องที่ว่างหนึ่งเดือนคือค่าเช่าที่หายไปทั้งเดือน ส่วนห้องที่ตั้งราคาต่ำเกินไปก็ได้น้อยกว่าที่ควรทุกเดือนจนครบสัญญา บทความนี้ช่วยเจ้าของหอพัก อพาร์ตเมนต์ และห้องชุดให้เช่า ตั้งค่าเช่าจากตัวเลขที่ตรวจเองได้แทนการเดาราคาตลาด (ข้อมูลหน้าเว็บ ณ 29/10/2569)
ห้องว่าง 1 เดือน เท่ากับลดค่าเช่าทั้งปี
ตัวอย่างสมมติ ห้องเดือนละ 6,000 บาท ว่างเพิ่ม 1 เดือน รายได้ปีนั้นหายไปเท่ากับลดค่าเช่าเดือนละ 500 บาทนาน 12 เดือน ถ้าตั้ง 6,500 บาทแล้วห้องว่าง 1 เดือน ปีแรกได้ 6,500 × 11 = 71,500 บาท แต่ถ้าตั้ง 6,000 บาทแล้วได้ผู้เช่าทันที ปีแรกได้ 6,000 × 12 = 72,000 บาท ราคาที่สูงกว่าจึงคุ้มเมื่อห้องไม่ว่างนานกว่าเดิมและผู้เช่าอยู่นานพอ
ค่าเช่าขั้นต่ำที่ไม่ขาดทุน
รวมค่าใช้จ่ายของห้องที่คุณจ่ายเองทั้งปี แล้วหารด้วยจำนวนเดือนที่คาดว่าจะมีผู้เช่า เช่น หารด้วย 11 ถ้าเผื่อห้องว่าง 1 เดือน รายการที่ควรนับ เช่น
- ค่าส่วนกลางที่จ่ายให้นิติบุคคลอาคารชุด ถ้าเป็นห้องชุด
- ค่าซ่อมและเปลี่ยนของในห้อง ค่าทำความสะอาดและเก็บสีเมื่อเปลี่ยนผู้เช่า
- ค่าบริการที่รวมในค่าห้อง เช่น อินเทอร์เน็ต แม่บ้าน ไฟส่วนกลาง
- ภาษีเงินได้จากค่าเช่า ตรวจรายละเอียดกับกรมสรรพากร
ราคาปกติหรือราคาโปรโมชั่นที่ต่ำกว่าตัวเลขนี้ คือขาดทุนทุกเดือน
เทียบกับห้องที่ผู้เช่าเห็นพร้อมกันบน RentKrub
ในหน้าค้นหาที่พักตามสถานีรถไฟฟ้าของ RentKrub การ์ดแต่ละใบแสดงค่าเช่าเริ่มต้น (ราคาต่ำสุดของห้องทุกแบบในที่พักนั้น) ขนาดห้องเป็น ตร.ม. และระยะห่างจากสถานี ผู้เช่ากรองได้ด้วย "ช่วงราคาต่อเดือน" แบบใส่ราคาต่ำสุดและสูงสุด และด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น เครื่องทำน้ำอุ่น ที่จอดรถ คุณจึงควรเทียบราคาแบบเดียวกับที่ผู้เช่าเห็น
- เปิดค้นหาบนแผนที่ ปักหมุดที่ตึกของคุณ เลือกรัศมี 1 กม. และรายเดือน ได้ที่พักน้อยไปให้ขยายเป็น 2–3 กม. หรือเปิดที่พักใกล้รถไฟฟ้า หรือที่พักใกล้สถานศึกษา แล้วเลือกสถานีหรือสถานศึกษาที่ผู้เช่าของคุณใช้
- เลือก 5–10 ที่ที่ใกล้เคียงกับห้องคุณจริง ทั้งประเภทห้อง ขนาด เฟอร์นิเจอร์ และระยะเดินถึงสถานี
- กดปุ่มตาชั่งบนการ์ดหรือหน้าประกาศ แล้วเปิดหน้าเปรียบเทียบที่พัก ดูได้ครั้งละสูงสุด 4 ที่
- จดค่าเช่า ขนาด ค่าเช่าต่อ ตร.ม. ค่าใช้จ่ายรวมต่อเดือน และยอดที่ต้องจ่ายวันทำสัญญา
| ตัวอย่างสมมติ | ค่าเช่าต่อเดือน | ขนาด | ค่าเช่าต่อ ตร.ม. |
|---|---|---|---|
| ห้องของคุณ | 6,500 บาท | 26 ตร.ม. | 250 บาท |
| ห้อง ก ใกล้สถานีเท่ากัน | 6,000 บาท | 30 ตร.ม. | 200 บาท |
| ห้อง ข ตึกใหม่กว่า | 7,200 บาท | 24 ตร.ม. | 300 บาท |
ในตัวอย่างนี้ ห้องของคุณแพงกว่าห้อง ก ต่อ ตร.ม. ทั้งที่ห้อง ก ใหญ่กว่าและใกล้สถานีเท่ากัน ถ้าไม่มีจุดที่ดีกว่าให้ผู้เช่าเห็น เช่น เครื่องทำน้ำอุ่นหรือที่จอดรถ ห้องอาจว่างนานขึ้น ตัวเลขชุดนี้สมมติขึ้น ไม่ใช่ราคาตลาดของทำเลใด และราคาบนประกาศคือราคาที่เจ้าของตั้ง ไม่ใช่ราคาที่ตกลงกันจริง
ช่วงราคาที่ผู้เช่าใช้กรอง ช่องค้นหาบนหน้าแรกของ RentKrub มีช่วงราคา 0 – 3,500, 3,500 – 8,000 และมากกว่า 8,000 บาท/เดือน ค่าเช่าที่เกินตัวเลขกลม ๆ ไปเล็กน้อย เช่น 8,200 บาท อาจไม่ขึ้นให้ผู้เช่าที่เลือกช่วง 3,500 – 8,000 บาท/เดือน ทั้งที่ส่วนต่างทั้งปีมีแค่ 2,400 บาท
บอกค่าใช้จ่ายรวมต่อเดือน ไม่ใช่แค่ค่าเช่า
ตัวอย่างสมมติ ห้อง A ค่าเช่า 5,500 บาท บวกอินเทอร์เน็ต 300 บาท และค่าบริการ 200 บาท รวม 6,000 บาท ห้อง B ค่าเช่า 5,900 บาท รวมอินเทอร์เน็ตและค่าบริการแล้ว บนการ์ดห้อง B ดูแพงกว่า แต่ทั้งเดือนจ่ายน้อยกว่า 100 บาท ถ้าค่าห้องรวมอะไรไว้แล้ว ให้ระบุช่องนั้นว่า "รวมในค่าห้องแล้ว" และเขียนไว้ในบรรทัดแรก ๆ ของรายละเอียด
กล่อง "ค่าใช้จ่าย" บนหน้าประกาศมี 8 ช่อง ช่องที่ไม่ได้กรอกจะขึ้นว่า "สอบถามผู้ประกาศ" ผู้เช่าต้องถามก่อนจึงจะเทียบได้ อ่านวิธีกรอกทีละช่องที่ วิธีเขียนประกาศห้องเช่าให้คนอยากติดต่อ ยอดเงินวันทำสัญญา (เงินประกันกับค่าเช่าล่วงหน้า) ก็เป็นอีกตัวเลขที่ผู้เช่าดู และปรับได้โดยไม่ต้องลดค่าเช่า ดูตัวอย่างในตารางโปรโมชั่นด้านล่าง
ถ้าคุณมีที่อยู่อาศัยให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วย
ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 มีผลตั้งแต่ 04/09/2568 ใช้กับผู้ให้เช่าที่มีที่อยู่อาศัยให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป ไม่รวมหอพักตามกฎหมายว่าด้วยหอพักและโรงแรม ข้อที่เกี่ยวกับราคาโดยตรงคือ
- ค่าน้ำค่าไฟเก็บได้ไม่เกินอัตราที่การประปาและการไฟฟ้าเรียกเก็บ จะตั้งค่าเช่าต่ำแล้วไปเก็บเพิ่มจากค่าไฟต่อหน่วยไม่ได้
- เงินประกันรวมค่าเช่าล่วงหน้าไม่เกินค่าเช่า 3 เดือน (สัญญาไม่เกิน 3 ปี หรือจ่ายค่าเช่ารายเดือน)
- ห้ามมีข้อสัญญาที่ให้ผู้ให้เช่าปรับค่าเช่าหรือค่าบริการก่อนสัญญาสิ้นสุด ราคาที่ตกลงวันเซ็นจึงใช้จนครบสัญญา
- ห้ามมีข้อสัญญาที่ให้เรียกค่าต่อสัญญา
อ่านรายละเอียดและวิธีคิดค่าน้ำค่าไฟจากบิลจริงที่ ประกาศ สคบ. สัญญาเช่า 2568 ฉบับเจ้าของหอ
โปรโมชั่นที่ไม่ขาดทุน คิดเป็นตัวเลขก่อนลด
หลักคือ ส่วนลดทั้งหมดตลอดสัญญาต้องน้อยกว่าค่าเช่าที่จะหายไปถ้าห้องว่างนานขึ้น ลองเทียบกับห้องเดือนละ 6,000 บาท สัญญา 12 เดือน (ตัวอย่างสมมติ)
| โปรโมชั่น | รายได้ที่ลดลงตลอดสัญญา | ข้อควรคิด |
|---|---|---|
| ลดค่าเช่าทุกเดือน 500 บาท | 6,000 บาท | เท่ากับห้องว่าง 1 เดือน และค่าเช่าตั้งต้นตอนต่อสัญญาต่ำลงด้วย |
| ลดค่าเช่าเดือนแรก 3,000 บาท | 3,000 บาท | ลดครั้งเดียว คุ้มเมื่อได้ผู้เช่าเร็วขึ้นอย่างน้อยครึ่งเดือน |
| เงินประกันจาก 2 เดือน เหลือ 1 เดือน | ไม่ลด | ผู้เช่าเตรียมเงินน้อยลง 6,000 บาท แต่เงินที่คุณถือไว้รองรับความเสียหายน้อยลง |
| รวมอินเทอร์เน็ตในค่าห้อง | เท่าค่าอินเทอร์เน็ตที่คุณจ่าย เช่น 300 × 12 = 3,600 บาท | คุณต้องดูแลเมื่ออินเทอร์เน็ตมีปัญหา |
เขียนเงื่อนไขให้ครบทั้งในประกาศและในสัญญาตั้งแต่วันเซ็น ว่าลดเท่าไร ใช้กับห้องแบบไหน สัญญาขั้นต่ำกี่เดือน และหมดเขตวันไหน เลี่ยงโปรที่ต้องขึ้นค่าเช่ากลางสัญญา และอย่าตั้งราคาปกติให้สูงไว้ก่อนเพื่อให้ดูเหมือนลดมาก พระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 มาตรา 22 วางหลักว่าการโฆษณาต้องไม่ใช้ข้อความที่เป็นเท็จหรือเกินความจริง หรือข้อความที่ทำให้เข้าใจผิดในสาระสำคัญ ส่วนลดที่ประกาศจึงต้องให้ได้จริงตามที่เขียน
บน RentKrub เจ้าของเพิ่มโปรโมชั่นได้ในฟอร์มลงหรือแก้ประกาศ ส่วนที่ 7 แล้วประกาศจะไปแสดงในหน้าโปรโมชั่นที่พัก
ลงประกาศแล้ว ทบทวนราคาเมื่อไร
ตั้งวันทบทวนไว้ตั้งแต่วันลงประกาศ เช่น ทุก 2 สัปดาห์ แล้วดูว่าผู้เช่าหยุดอยู่ตรงไหน
- ไม่มีใครติดต่อ เทียบค่าเช่าเริ่มต้นและขนาดบนการ์ดกับที่พักรอบ ๆ ดูว่ายังมีช่อง "สอบถามผู้ประกาศ" หรือค่าเช่าเกินช่วงราคาที่ผู้เช่าใช้กรองไปเล็กน้อยหรือไม่
- มีคนถามแต่ไม่จอง ดูค่าใช้จ่ายรวมต่อเดือน ยอดเงินวันทำสัญญา สัญญาขั้นต่ำ และห้องจริงตรงกับรูปหรือไม่
- เต็มเร็วมาก ราคาอาจต่ำไปเล็กน้อย ปรับได้ตอนทำสัญญากับผู้เช่ารายถัดไป
เมื่อเปลี่ยนราคา แก้ทุกช่องในประกาศให้ตรงกับสัญญาที่จะใช้ ผู้เช่าที่อยู่แล้วจ่ายตามสัญญาเดิมจนครบกำหนด ถ้าจะปรับตอนต่อสัญญา บอกผู้เช่าล่วงหน้าให้มีเวลาตัดสินใจ เพราะผู้เช่าที่ต่อสัญญาคือห้องที่ไม่ต้องว่างแม้แต่เดือนเดียว
เช็กลิสต์ตั้งค่าเช่า แล้วลงประกาศฟรีบน RentKrub
- รู้ค่าเช่าขั้นต่ำที่ไม่ขาดทุน
- เทียบกับ 5–10 ที่ในรัศมีหรือสถานีเดียวกัน ด้วยค่าเช่าต่อ ตร.ม. และค่าใช้จ่ายรวมต่อเดือน
- ค่าเช่าไม่ได้เกินตัวเลขกลม ๆ ของช่วงราคาที่ผู้เช่าใช้กรองไปเพียงเล็กน้อย
- กรอกค่าใช้จ่ายครบ 8 ช่อง ตัวเลขตรงกับสัญญา
- คิดโปรโมชั่นเป็นตัวเลขก่อนลด เขียนเงื่อนไขให้ชัด และตั้งวันทบทวนราคา
พร้อมแล้ว กดปุ่ม "ลงประกาศฟรี" ที่หน้าแรกของ RentKrub เจ้าของจัดการรายละเอียด ราคา และโปรโมชั่นได้เองทั้งหมด ก่อนตั้งราคาลองดูที่พักรอบตัวผ่านค้นหาบนแผนที่ (รัศมี 1–5 กม.) ที่พักใกล้รถไฟฟ้า BTS MRT ARL และเปรียบเทียบที่พัก อ่านต่อ: เจ้าของหอพักต้องรู้ ถ่ายรูปห้องให้ปังใน 5 ขั้นตอน
บทความนี้สรุปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น กรณีเฉพาะให้ยึดตัวประกาศและสัญญาของคุณ ดูประกาศและตัวอย่างสัญญาได้ที่เว็บไซต์ สคบ. หรือโทรสายด่วน สคบ. 1166
