ถ้ามีห้องให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป สัญญาเช่าต้องเป็นไปตามประกาศฉบับปี 2568 ที่ สคบ. ดูแล บทความนี้สรุปจากเอกสารของ สคบ. และตัวบทกฎหมาย ว่าสัญญาต้องมีอะไร ข้อไหนใช้ไม่ได้ ค่าน้ำค่าไฟคิดอย่างไร และเลิกสัญญาต้องบอกกล่าวกี่วัน
ประกาศฉบับนี้ใช้กับเจ้าของแบบไหน
ชื่อเต็มคือ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ลงราชกิจจานุเบกษาเมื่อ 06/06/2568 มีผลตั้งแต่ 04/09/2568 ใช้แทนฉบับ พ.ศ. 2562
- ใช้กับ ผู้ให้เช่าที่มีที่พักให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป (ฉบับเดิม 5 หน่วย) เช่น ห้องพัก บ้าน อพาร์ทเม้นท์ รวมถึงสัญญาที่ทำทางออนไลน์
- ไม่รวม หอพักตามกฎหมายว่าด้วยหอพัก และโรงแรม
- สัญญาที่ทำก่อน 04/09/2568 ใช้กติกาเดิมจนครบกำหนด สัญญาที่ทำตั้งแต่วันนั้นต้องเป็นไปตามประกาศใหม่
หอพักตาม พ.ร.บ.หอพัก พ.ศ. 2558 คือที่พักของผู้ที่กำลังเรียนไม่สูงกว่าปริญญาตรี อายุไม่เกิน 25 ปี และผู้ประกอบกิจการต้องมีใบอนุญาต "หอ" ที่เรียกกันทั่วไปจึงไม่ใช่หอพักตามกฎหมายเสมอไป ส่วนเจ้าของที่มีห้องให้เช่าไม่ถึง 3 หน่วย เช่น คอนโดห้องเดียว ใช้สัญญาและหลักเช่าทรัพย์ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ไม่แน่ใจว่าเข้าข่ายไหน ถามสายด่วน สคบ. 1166
สัญญาเช่าต้องมีอะไรบ้าง
สคบ. ให้ทำสัญญาตามแบบสัญญามาตรฐาน 2 แบบ คือ แบบ ก ระยะสั้น (เช่าไม่เกิน 3 ปี) และ แบบ ข ระยะยาว (เกิน 3 ปี ถึง 30 ปีหรือตลอดอายุผู้เช่า) ตัวสัญญาเป็นภาษาไทยอ่านชัด ตัวอักษรไม่เล็กกว่า 2 มิลลิเมตร และไม่เกิน 11 ตัวต่อนิ้ว ทำ 2 ฉบับข้อความตรงกัน ผู้ให้เช่า ผู้เช่า และพยาน 2 คนลงชื่อ แล้วเก็บไว้ฝ่ายละฉบับ
เช็กลิสต์ข้อที่ต้องมีตามเอกสารของ สคบ. ใช้ตรวจแบบฟอร์มที่ใช้อยู่ได้ทันที
- ชื่อและที่อยู่ของทั้งสองฝ่าย
- สภาพห้อง ทรัพย์สิน และอุปกรณ์ที่ให้มาพร้อมห้อง
- ระยะเวลาเช่า ค่าเช่า และวันชำระ
- อัตราค่าไฟ ค่าน้ำ ค่าโทรศัพท์ ค่าอินเทอร์เน็ต ค่าสาธารณูปโภคอื่น พร้อมวิธีคำนวณและวิธีชำระ
- ค่าบริการอื่น เช่น ที่จอดรถ
- จำนวนเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า
- ส่งใบแจ้งค่าเช่าและค่าใช้จ่ายให้ผู้เช่าล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 3 วันก่อนวันชำระ
- หลักฐานการตรวจรับสภาพห้องแนบท้ายสัญญา มอบให้ผู้เช่า 1 ฉบับ
- การคืนเงินประกัน การซ่อม และการบอกเลิกสัญญา
สัญญาที่ขาดข้อบังคับ กฎหมายถือว่ามีข้อนั้นอยู่แล้ว (พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 มาตรา 35 ตรี) ผู้ประกอบธุรกิจที่ไม่ส่งมอบสัญญาที่มีข้อสัญญาถูกต้องให้ผู้เช่า มีโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 200,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ (มาตรา 57 ที่แก้ไขโดยฉบับที่ 4 พ.ศ. 2562) ส่วนการเช่าเกิน 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ไม่เช่นนั้นฟ้องบังคับได้เพียง 3 ปี (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538)
ข้อสัญญาที่ใช้ไม่ได้ แม้ผู้เช่าเซ็นแล้ว
ข้อเหล่านี้เขียนไว้ก็ไม่มีผล กฎหมายถือว่าสัญญาไม่มีข้อนั้น (มาตรา 35 จัตวา)
- ค่าเช่าล่วงหน้ารวมเงินประกันเกินเพดาน
- เปลี่ยนค่าเช่าหรือค่าบริการระหว่างสัญญา (ค่าน้ำค่าไฟเปลี่ยนได้เมื่อการไฟฟ้าหรือการประปาปรับอัตรา)
- ริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้า ทั้งที่ผู้เช่าไม่ได้ทำผิด
- เข้าตรวจห้องโดยไม่แจ้งล่วงหน้า เว้นแต่เหตุฉุกเฉิน
- คิดค่าน้ำค่าไฟสูงกว่าที่ผู้ให้บริการเรียกเก็บ
- ปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าห้อง หรือยึด ขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า
- เรียกค่าต่อสัญญาจากผู้เช่ารายเดิม
- บอกเลิกสัญญาได้ทั้งที่ผู้เช่าไม่ได้ผิดสัญญาข้อสำคัญ
- ให้ผู้เช่ารับผิดการเสื่อมสภาพตามปกติ เหตุสุดวิสัย หรือความเสียหายที่ไม่ใช่ความผิดของผู้เช่า
แม้ผู้เช่าค้างค่าเช่าจริง ก็ล็อกห้องหรือขนของออกเองไม่ได้ ต้องบอกกล่าวและเลิกสัญญาตามขั้นตอนด้านล่าง ถ้ายังไม่ออก ให้ใช้กระบวนการทางกฎหมาย
ค่าน้ำค่าไฟ เจ้าของเรียกเก็บได้เท่าไร
ไม่มีตัวเลขตายตัว หลักคือไม่เกินอัตราที่การไฟฟ้าและการประปาเรียกเก็บจากผู้ให้เช่า บวกกำไรเพิ่มไม่ได้ แผ่นพับของ สคบ. ให้คำนวณดังนี้
- ยอดเงินรวมในบิลค่าไฟของอาคารรอบนั้น (รวมค่าบริการ ค่า Ft และภาษีมูลค่าเพิ่ม) ÷ จำนวนหน่วยในบิล = อัตราต่อหน่วย
- อัตราต่อหน่วย × หน่วยตามมิเตอร์ย่อยของห้อง = ค่าไฟที่เก็บจากผู้เช่า
ค่าน้ำใช้วิธีเดียวกัน โดยใช้บิลของการประปาและมิเตอร์น้ำของห้อง
ตัวอย่างสมมติ บิลค่าไฟของอาคาร 45,000 บาท 10,000 หน่วย อัตราคือ 4.50 บาทต่อหน่วย ห้องที่มิเตอร์ย่อยขึ้น 120 หน่วย จ่ายค่าไฟ 540 บาท
อัตราจึงเปลี่ยนตามบิลจริงแต่ละเดือน เขียนวิธีคำนวณไว้ในสัญญา และเก็บบิลกับรูปเลขมิเตอร์ไว้ เพราะผู้เช่ามีสิทธิ์ตรวจสอบข้อมูลค่าใช้จ่าย ค่าบริการอื่นอย่างที่จอดรถ คิดได้เท่าที่จ่ายจริงและมีเหตุผลอันสมควร ถ้าคิดแบบอื่นอยู่และไม่แน่ใจ ถาม 1166 ก่อนทำสัญญาใหม่
เงินประกัน การซ่อม และการบอกเลิกสัญญา
เงินประกัน
สัญญาระยะสั้นและระยะยาวที่จ่ายรายเดือน ค่าเช่าล่วงหน้ารวมเงินประกันไม่เกิน 3 เดือนของค่าเช่า ระยะยาวที่จ่ายรายปีไม่เกินค่าเช่า 1 ปี สิ้นสัญญาต้องคืนทันที ถ้าตรวจห้องก่อน คืนใน 7 วันเมื่อไม่เสียหาย หรือหักเฉพาะค่าซ่อมที่ผู้เช่าต้องรับผิดแล้วคืนส่วนที่เหลือใน 14 วัน นับจากสัญญาสิ้นสุดและได้ห้องคืน โดยผู้ให้เช่าออกค่าส่งเงินคืนตามวิธีที่ผู้เช่าแจ้ง
การซ่อม
ผู้เช่าดูแลห้องอย่างวิญญูชนและซ่อมเล็กน้อยเอง การซ่อมที่จำเป็นอื่นเป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่า ถ้าแจ้งแล้วไม่ซ่อมในเวลาอันสมควร และชำรุดจนใช้ห้องไม่ได้ ผู้เช่าบอกเลิกสัญญาได้
การบอกเลิกสัญญา
| กรณี | ตามแบบสัญญามาตรฐาน |
|---|---|
| ผู้เช่าไม่ปฏิบัติตามสัญญา | ทำหนังสือให้ปฏิบัติตามสัญญาภายในอย่างน้อย 30 วันนับจากวันได้รับ ถ้าไม่ทำตาม จึงบอกเลิกได้ |
| ผู้เช่ากระทบการอยู่ร่วมกันอย่างปกติสุขของผู้เช่ารายอื่นโดยตรง | ทำหนังสือให้หยุดภายในอย่างน้อย 7 วัน ถ้าไม่หยุด จึงบอกเลิกได้ |
| ผู้เช่าไม่ปฏิบัติตามกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดี | บอกเลิกได้โดยไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้า |
| ผู้เช่าขอเลิกก่อนครบสัญญา | ทำได้เมื่ออยู่มาไม่น้อยกว่าครึ่งหนึ่งของระยะเวลาเช่า แจ้งเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน และไม่ค้างชำระ ผู้ให้เช่าคืนค่าเช่าที่จ่ายล่วงหน้าไว้สำหรับช่วงหลังเลิกสัญญาภายใน 7 วันนับแต่วันบอกเลิก |
บทความนี้สรุปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น กรณีเฉพาะให้ยึดตัวประกาศ ดูประกาศ ตัวอย่างสัญญา และ infographic ได้ที่หน้าเว็บของ สคบ.
สัญญาพร้อมแล้ว ลงประกาศห้องว่างบน RentKrub
ลงประกาศห้องว่างได้ฟรี กดปุ่ม "ลงประกาศฟรี" ที่หน้าแรกของ RentKrub แล้วเข้าสู่ระบบหรือสมัครสมาชิก (ยืนยันตัวตนด้วยเบอร์โทรศัพท์หรืออีเมล) ทุกประกาศผ่านการตรวจสอบก่อนเผยแพร่
- กรอกค่าใช้จ่ายให้ตรงกับสัญญา หน้าที่พักมีส่วน "ค่าใช้จ่าย" แสดงเงินประกัน จ่ายล่วงหน้า ค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าบริการอื่น ๆ ให้ผู้เช่าเห็นก่อนติดต่อ
- ขอป้าย "ลงทะเบียนที่พักแล้ว" ด้วยทะเบียนบ้านหรือบิลค่าน้ำค่าไฟล่าสุดที่อยู่ตรงกับประกาศ และรูปป้ายเลขที่หรือป้ายชื่อที่พัก ผ่านเมนู "ประกาศของฉัน" ตรวจภายใน 1–2 วันทำการ (รายละเอียด)
- อ่านต่อ: เจ้าของหอพักต้องรู้ ถ่ายรูปห้องให้ปังใน 5 ขั้นตอน
