在泰国出租3个或以上住宅单位的房东，租赁合同必须符合泰国消费者保护委员会办公室（OCPB）推行的2025年新规。本文为房东（包括外籍房东）整理要点：适用范围、合同必备内容、无效条款、水电费计算方法，以及解约时须提前多久通知。
适用于哪些房东
相关规定是《关于将住宅建筑租赁列为合同管控业务的合同委员会公告（佛历2568年，即2025年）》，于06/06/2025刊登在政府公报上，自04/09/2025起生效，取代2019年的公告。
- 适用：出租3个或以上住宅单位的房东（旧规为5个），例如房间、住宅和出租公寓楼，网上签订的租约同样适用。
- 不适用：受泰国《宿舍法》管理的宿舍，以及酒店。
- 旧合同：04/09/2025之前签订的租约按原规定执行至期满；此后签订的租约须符合新规。
出租不足3个单位（例如只出租一套共管公寓）的房东不受该公告约束，以合同和泰国《民商法典》的租赁规定为准，但仍可参考OCPB的标准合同。不确定属于哪种情况，可拨打OCPB热线1166。
合同必须写明的内容
OCPB要求按标准合同签约：A式为短期租约（3年以内），B式为长期租约（超过3年，最长30年或承租人终身）。合同须以清晰的泰文书写（字高不小于2毫米，每英寸不超过11个字符），一式两份、内容一致，由房东、租客和两名见证人签字，双方各执一份。租客看不懂泰文时，可另附译本。
- 双方姓名和地址
- 房屋状况及随房家具、设备
- 租期、租金和付款日期
- 电费、水费、电话费、网络费等费率及计算和支付方式
- 停车等其他服务费
- 押金和预付租金金额
- 账单须在付款日前至少3天送达租客
- 入住验房记录附在合同后，并交租客一份
缺少必备条款时，法律视为合同已包含该条款（《消费者保护法》第35条之三）。未向租客交付条款正确的合同，可处1年以下监禁、20万泰铢以下罚款，或两者并罚（第57条，2019年修订）。租期超过3年的不动产租赁（包括共管公寓单位），须以书面形式并在土地办公室登记，否则只能在3年内强制执行（《民商法典》第538条）。
无效条款：即使租客签字也无效
根据《消费者保护法》第35条之四，下列条款视为不存在：
- 预付租金加押金超过上限
- 租期内调整租金或服务费（水电费率可随供电、供水单位调整）
- 租客无过错却没收押金或预付租金
- 未事先通知即进入房间检查（紧急情况除外）
- 水电费高于供电、供水单位向房东收取的费率
- 把租客锁在门外，或扣押、搬走租客的财物
- 向原租客收取续约费
- 租客未违反重要条款时由房东解约
- 要求租客承担正常损耗、不可抗力或非其过错造成的损坏
即使租客欠租，也不能自行换锁或搬走其财物，应按下文的程序书面通知并解约，租客仍不搬离时，通过法律程序处理。
水电费怎么收
没有固定数字，原则是不得高于供电、供水单位向房东收取的费率，不得加价。OCPB的计算方法：用整栋楼当期电费账单的总金额（含服务费、Ft浮动电费和增值税）除以账单上的总度数，得出每度单价；再乘以该房间分表的度数，就是应向租客收取的电费。水费同理。
假设示例：整栋楼电费账单45,000泰铢、共10,000度，单价为4.50泰铢；某房间分表读数为120度，应付540泰铢。
单价随每月实际账单变化。请把计算方法写进合同，并保留账单和电表读数照片，因为租客有权核查费用依据。停车等服务费只能按实际支出、合理收取。
押金、维修与解约
- 押金上限：短期租约及按月付租的长期租约，预付租金加押金不超过3个月租金；按年付租的长期租约不超过1年租金。
- 退还：租约结束立即退还；如需验房，无损坏7天内退还，有租客应负责的损坏则只扣维修费，余额14天内退还，退款转账费用由房东承担。
- 维修：租客负责小修，其他必要维修由房东负责。
- 租客违约：房东须书面通知租客至少30天内履约，逾期仍不履约方可解约；直接影响其他租客正常居住的行为，通知期至少7天；违反公共秩序或善良风俗的法律，可不经通知解约。
- 租客提前解约：须已住满租期一半以上、至少提前30天书面通知且无欠费；房东须自租客提出解约之日起7天内，退还解约后期间的预付租金。
本文为通俗整理，具体以公告原文为准。公告、标准合同样本和图解（泰文）见OCPB网站。
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