ตรวจห้องเช่าวันย้ายเข้า ถ่ายรูปจุดไหน ทำบันทึกสภาพห้องอย่างไร ให้ได้เงินประกันคืนครบ

วันรับกุญแจห้องเช่า หลายคนรีบขนของเข้า แต่ถ้าตรวจห้องเปล่าให้ละเอียด ถ่ายรูปเก็บไว้ และทำบันทึกสภาพห้องให้ทั้งสองฝ่ายลงชื่อ วันย้ายออกจะคุยเรื่องเงินประกันได้ง่ายขึ้น เพราะมีหลักฐานว่ารอยไหนมีอยู่ก่อน บทความนี้รวมหลักกฎหมาย เช็กลิสต์ตรวจห้องทีละจุด วิธีถ่ายรูป และตัวอย่างข้อความส่งผู้ให้เช่า

ทำไมต้องตรวจห้องตั้งแต่วันย้ายเข้า

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 561 วางหลักว่า ถ้าไม่ได้ทำหนังสือที่คู่สัญญาลงลายมือชื่อแสดงไว้ว่าทรัพย์สินที่เช่ามีสภาพอย่างไร ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าผู้เช่าได้รับไปในสภาพที่ซ่อมแซมดีแล้ว และเมื่อสัญญาเลิกหรือระงับ ผู้เช่าต้องส่งคืนในสภาพนั้น เว้นแต่จะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์สินไม่ได้ซ่อมแซมไว้ดีในขณะที่ส่งมอบ

พูดง่าย ๆ คือ ถ้าไม่มีบันทึกสภาพห้อง รอยแตก คราบ หรือของชำรุดที่มีมาก่อน อาจถูกนับว่าเกิดขึ้นตอนคุณอยู่ และผู้เช่าต้องเป็นฝ่ายพิสูจน์ว่ามีมาก่อน

• มาตรา 562 ผู้เช่ารับผิดในความสูญหายหรือบุบสลายที่เกิดจากความผิดของตนเอง ของคนที่อยู่ด้วย หรือของผู้เช่าช่วง แต่ไม่ต้องรับผิดในส่วนที่เกิดจากการใช้ทรัพย์สินนั้นโดยชอบ บันทึกวันแรกช่วยแยกว่าอะไรเป็นรอยเดิม อะไรเกิดขึ้นใหม่
• มาตรา 546 ผู้ให้เช่าต้องส่งมอบทรัพย์สินที่ให้เช่าในสภาพที่ซ่อมแซมดีแล้ว เจอของชำรุดในวันรับห้องจึงแจ้งให้ซ่อมได้ทันที
• ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 มีผลตั้งแต่ 04/09/2568 ใช้กับผู้ให้เช่าที่มีที่อยู่อาศัยให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป ไม่รวมหอพักตามกฎหมายว่าด้วยหอพักและโรงแรม กำหนดให้มีบันทึกสภาพห้องที่ลงชื่อทั้งสองฝ่ายแนบเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา และแนบรูปถ่ายประกอบได้

เจ้าของคอนโดที่ปล่อยเช่าห้องเดียวไม่อยู่ในขอบเขตประกาศนี้ แต่มาตรา 561 ไม่ได้จำกัดว่าผู้ให้เช่าต้องมีกี่ห้อง บันทึกสภาพห้องจึงมีประโยชน์กับการเช่าทุกแบบ ไม่แน่ใจว่าที่พักของคุณอยู่ในขอบเขตประกาศหรือไม่ ถามผู้ให้เช่า หรือโทรสายด่วน สคบ. 1166

บันทึกวันแรกยังใช้เทียบในวันคืนห้อง ตามประกาศ เมื่อสัญญาสิ้นสุดต้องคืนเงินประกันทันที ถ้าต้องตรวจห้องก่อน ไม่พบความเสียหายต้องคืนภายใน 7 วัน พบความเสียหายที่ผู้เช่าต้องรับผิด หักได้เฉพาะค่าซ่อมส่วนนั้นแล้วคืนส่วนที่เหลือภายใน 14 วัน

เตรียมตัวก่อนไปรับห้อง

• นัดรับห้องตอนกลางวัน แสงธรรมชาติช่วยให้เห็นรอยและคราบชัด และขอให้ผู้ให้เช่าหรือผู้ดูแลอาคารเดินตรวจไปด้วยกัน
• ถามว่ามีแบบบันทึกสภาพห้องหรือไม่ ถ้าไม่มี ใช้หัวข้อในบทความนี้ทำเอง
• เตรียมของ มือถือที่ชาร์จเต็มและมีที่ว่างพอ ที่ชาร์จมือถือไว้ลองปลั๊ก ไฟฉาย ปากกา และสำเนาสัญญา
• เปิดหน้าประกาศที่พักไว้เทียบ ดูว่าของที่ประกาศว่าให้มากับห้อง เช่น เครื่องปรับอากาศ ตู้เย็น เครื่องทำน้ำอุ่น มีครบและใช้งานได้
• ตรวจก่อนขนของเข้า ห้องเปล่าตรวจง่ายกว่า และถ่ายรูปเห็นพื้นกับผนังครบทุกด้าน

เช็กลิสต์ตรวจห้องทีละจุด

เดินตรวจเป็นวงจากประตูเข้าไปจนสุดห้อง จะได้ไม่ข้ามจุดไหน เจอตำหนิตรงไหน จดและถ่ายรูปทันที

ประตู กุญแจ หน้าต่าง

• ประตูปิดสนิท ล็อกได้ ไม่มีรอยงัด
• นับกุญแจ คีย์การ์ด และรีโมตที่ได้รับ แล้วลองใช้ทุกอัน
• หน้าต่างและประตูระเบียงเปิดปิดและล็อกได้ กระจกไม่ร้าว มุ้งลวดและผ้าม่านไม่ขาด

ผนัง เพดาน พื้น

• รูเจาะ รอยแตก สีลอก คราบ และรอยเทปกาวบนผนัง
• คราบน้ำหรือเชื้อราที่เพดาน มุมห้อง และหลังตู้ ซึ่งอาจเป็นร่องรอยของน้ำรั่ว
• พื้นมีรอยขีดข่วน กระเบื้องแตก หรือพื้นไม้บวม

ไฟฟ้า แอร์ และเครื่องใช้ไฟฟ้า

• เปิดปิดไฟทุกดวง และลองเสียบที่ชาร์จมือถือกับปลั๊กทุกจุด
• เปิดแอร์ทิ้งไว้สักพัก ดูว่าลมเย็น ไม่มีน้ำหยด ไม่มีเสียงผิดปกติ และรีโมตใช้ได้
• ลองเครื่องทำน้ำอุ่น ตู้เย็น และเครื่องใช้ไฟฟ้าอื่นที่ให้มากับห้อง

ห้องน้ำและระบบน้ำ

• เปิดก๊อกทุกจุดทั้งน้ำร้อนและน้ำเย็น ดูแรงน้ำ และดูว่าไม่มีน้ำหยดหลังปิด
• กดชักโครกสองสามครั้ง ดูว่าน้ำหยุดไหลเอง และไม่ซึมรอบฐาน
• ท่อระบายน้ำลงเร็ว ไม่มีกลิ่นย้อน ใต้อ่างไม่มีน้ำซึม และยาแนวกระเบื้องไม่มีเชื้อรา

เฟอร์นิเจอร์และของที่ให้มากับห้อง

• จดของทุกชิ้นพร้อมจำนวน เช่น เตียง ที่นอน ตู้เสื้อผ้า โต๊ะ เก้าอี้
• เปิดลิ้นชักและบานตู้ทุกบาน และดูที่นอนทั้งสองด้านว่ามีคราบหรือรอยขาดหรือไม่

มิเตอร์ไฟฟ้าและน้ำ

• ถ่ายรูปมิเตอร์ไฟฟ้าและมิเตอร์น้ำของห้องให้เห็นตัวเลขชัด แล้วจดลงบันทึกสภาพห้อง ถ้าที่พักคิดค่าน้ำค่าไฟตามมิเตอร์ ยอดเดือนแรกจะนับจากเลขนี้

ถ่ายรูปและวิดีโออย่างไรให้ใช้เป็นหลักฐานได้

1. รูปแรกถ่ายเลขห้อง จะได้รู้ว่ารูปชุดนี้เป็นของห้องไหน
2. ถ่ายภาพกว้างก่อน แล้วถ่ายใกล้ ยืนที่มุมห้องถ่ายทีละด้าน แล้วถ่ายใกล้ทุกตำหนิ โดยวางปากกาหรือบัตรไว้ข้างรอยให้เห็นขนาด
3. ถ่ายวิดีโอเดินรอบห้องหนึ่งรอบ พูดเลขห้องและสิ่งที่เห็นไปด้วย และถ่ายตอนเปิดแอร์ เปิดก๊อก กดชักโครก
4. ส่งรูปให้ผู้ให้เช่าในวันเดียวกัน ทางแชตหรืออีเมลที่ใช้ติดต่อกัน ข้อความจะมีวันเวลากำกับ เป็นหลักฐานว่าคุณแจ้งไว้ตั้งแต่วันแรก
5. เก็บไฟล์ต้นฉบับ ไม่ครอป ไม่แต่งรูป สำรองไว้อีกที่ และเก็บไว้จนได้เงินประกันคืน

วันย้ายออก ถ่ายรูปมุมเดิมอีกชุด จะเทียบได้ทันทีว่าอะไรเป็นรอยเดิม อะไรเกิดขึ้นใหม่

ทำบันทึกสภาพห้องให้ทั้งสองฝ่ายลงชื่อ

บันทึกไม่ต้องยาว แต่ควรชัดพอให้คนที่ไม่เคยเห็นห้องอ่านแล้วนึกภาพออก ใช้หัวข้อตามตารางนี้ได้

ถ้าผู้ให้เช่าไม่ได้มาตรวจด้วย หรือยังไม่ลงชื่อ ส่งรายการพร้อมรูปเป็นข้อความในวันนั้น แล้วขอให้ตอบรับว่าได้รับ อย่างน้อยจะมีหลักฐานว่าแจ้งไว้ตั้งแต่วันแรก ถ้าผู้ให้เช่าอยู่ในขอบเขตประกาศปี 2568 ขอให้แนบบันทึกที่ลงชื่อแล้วไว้กับสัญญา

ตัวอย่างสมมติ: ข้อความส่งผู้ให้เช่าในวันรับห้อง

สวัสดีครับ/ค่ะ ห้อง 305 รับห้องวันนี้แล้ว ส่งรูปและวิดีโอสภาพห้องมาให้เก็บไว้ด้วยกัน พบตำหนิเดิม 2 จุด คือ ผนังข้างประตูห้องน้ำมีรูเจาะ 2 รู (รูปที่ 7) และก๊อกอ่างล้างหน้ามีน้ำหยด (วิดีโอที่ 2) เลขมิเตอร์ตามรูปที่ 1 และ 2 ได้รับคีย์การ์ด 2 ใบ กุญแจ 1 ดอก รบกวนตอบรับ และแจ้งวันที่ช่างจะมาดูก๊อกน้ำด้วยครับ/ค่ะ

ของที่ชำรุดตั้งแต่วันรับห้อง แจ้งซ่อมเป็นข้อความพร้อมรูปแบบเดียวกับตอนอยู่ไปแล้ว อ่านต่อ: ห้องเช่าแอร์เสีย น้ำรั่ว ไฟดับ ใครต้องซ่อม

บทความนี้สรุปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น กรณีเฉพาะให้ยึดตัวบทกฎหมาย ประกาศ และสัญญาของคุณ ดูประกาศและตัวอย่างสัญญามาตรฐานได้ที่เว็บไซต์ สคบ.

เทียบห้องจริงกับหน้าประกาศบน RentKrub

หน้าที่พักบน RentKrub มีหัวข้อ "สิ่งอำนวยความสะดวก" แยก "ภายในห้อง" เช่น เครื่องปรับอากาศ เครื่องทำน้ำอุ่น ตู้เย็น กับ "ในอาคารและส่วนกลาง" รายการตัวจางคือไม่มี และหัวข้อ "ค่าใช้จ่าย" ที่บอกเงินประกัน จ่ายล่วงหน้า ค่าน้ำ ค่าไฟ บันทึกหน้าจอไว้ตอนตัดสินใจเช่า แล้วใช้เทียบในวันรับห้องว่าของครบ ใช้งานได้ และค่าใช้จ่ายตรงกับที่ตกลง

• เงินประกันห้องเช่า เรียกได้เท่าไร คืนภายในกี่วัน หักอะไรได้บ้าง
• เช็กลิสต์ 10 ข้อ ก่อนเซ็นสัญญาเช่าหอพักและคอนโด
• ค้นหาที่พักใกล้สถานีรถไฟฟ้า BTS MRT ARL
• ค้นหาที่พักใกล้มหาวิทยาลัยและสถานศึกษา
• ค้นหาบนแผนที่ ปักหมุดที่ทำงานหรือที่เรียน แล้วเลือกรัศมี 1–5 กม.