เคล็ดลับผู้เช่า เงินประกัน สัญญาเช่า ห้องเช่า มือใหม่

泰国租房入住当天：验房查什么、拍哪里、房屋状况记录怎么写

ทีมงาน RentKrub

27/10/2026 · 浏览 6 次

在泰国拿到新租房钥匙的那天，很多人想马上把行李搬进去。建议先花些时间检查空房：逐项验房、拍照录像，并与房东签署房屋状况记录。退租时，这份记录能说明哪些痕迹原本就有，谈押金会顺利得多。本文整理相关的泰国法律规定、逐项验房清单、可以作为证据的拍摄方法，以及发给房东的消息示例。

为什么入住当天就要验房

泰国《民商法典》第561条规定：如果双方没有签署书面记录说明租赁物的状况，推定租客接收时租赁物已处于良好维修状态，租约终止时也须按此状态交还，除非租客能证明交付时并非如此。

也就是说，没有房屋状况记录，原有的裂缝、污渍或损坏的设施，可能被当作你居住期间造成的，而需要证明并非如此的是你自己。

第562条：租客对因本人、同住者或转租人的过错造成的损失或损坏负责，但对正当使用造成的损失或损坏无需负责。入住当天的记录可以区分旧痕迹和新损坏。
第546条：房东须以良好维修状态交付租赁物，所以入住当天发现损坏就可以要求维修。
2025年租赁新规（泰国合同委员会《关于将住宅建筑租赁列为合同管控业务的公告（佛历2568年）》，由泰国消费者保护委员会办公室OCPB负责推行，自04/09/2025起生效）适用于出租3个或以上住宅单位的房东，不适用于受《宿舍法》管理的宿舍和酒店。新规要求把双方签字的房屋状况记录附在租赁合同后、作为合同的一部分，并可附照片；合同须以清晰的泰文书写。

只出租一套公寓的业主不在新规范围内，但第561条属于《民商法典》的一般租赁规定，与房东有多少个房间无关，所以任何租房都值得做房屋状况记录。不确定属于哪种情况，可以询问房东或拨打OCPB热线1166。

退租时这份记录同样重要。按新规，租约结束时房东应立即退还押金；如需先验房，未发现损坏须在7天内退还；发现应由租客负责的损坏，只能扣除该部分的维修费，并在14天内退还余额。

白天去验房，并请房东或楼管一起逐项检查。
询问是否有房屋状况记录表。如果只有泰文，签字前请可信赖的人帮忙翻译，或附上自己的中文或英文说明，并请双方一同签字。
带上充满电、存储空间足够的手机，测试插座用的充电器，用来照亮洗手盆下方和柜子内部的手电筒，以及笔和租赁合同副本。
打开房源页面，核对上面写的空调、冰箱、热水器、床、衣柜等是否都在并能正常使用。
先验房再搬东西进去：空房更容易检查，照片也能拍到所有墙面和地面。
外籍租客：根据泰国《移民法》，接收外国人入住的户主、住所所有人或占有人，须在外国人入住起24小时内向移民局申报（TM30表），公寓和出租房由业主或经营者申报。入住当天请准备好护照信息，详见TM30住址申报指南。

门、钥匙和窗：门能关严、门锁正常、没有撬痕；清点钥匙、门卡和遥控器并逐一试用，包括信箱钥匙或停车卡；窗和阳台门能开关上锁，玻璃无裂纹，纱窗无破损；窗帘完整。
墙面、天花板和地面：孔洞、裂缝、掉漆、污渍和胶带痕；天花板、墙角和柜子后面的水渍或霉斑，可能是漏水的痕迹；地面划痕、瓷砖裂缝或木地板起拱。
电器和空调：逐一开关所有灯，用充电器测试每个插座；空调开一段时间，看是否制冷、有没有滴水和异响，遥控器能否使用；试用随房的热水器、冰箱、电视、微波炉或洗衣机；问清本房间的电闸在哪里。
浴室和用水：冷热水龙头逐个打开，看水压，关闭后是否滴水；马桶冲几次，看能否自动停水、底座是否渗水；检查各处下水是否通畅、有无返味，洗手盆下有无渗漏，瓷砖缝有无霉斑。
家具和随房物品：列出每件物品和数量，打开所有抽屉和柜门检查铰链和把手，查看床垫两面有无污渍或破损。
水电表：拍下本房间的电表和水表，读数和表号要清楚，并把读数写进房屋状况记录。如果按表计费，第一期账单就从这些读数算起。

退租时按相同角度再拍一组，新旧痕迹一比就清楚。

记录不必很长，但要让没见过房间的人也能看懂。建议写明：入住日期、房号和双方姓名；原有瑕疵的位置、情况、大致尺寸和照片编号，例如"卫生间门旁墙上有2个钻孔（照片7）"；随房物品的名称、数量和状况；水电表读数；收到的钥匙、门卡和遥控器数量；房东同意维修的项目和日期；最后双方签名并注明日期，各保留一份。

如果房东不能一起验房或尚未签字，当天就把清单和全部照片用消息发给房东，并请对方回复确认收到，至少能证明你入住当天就已告知。如果房东属于2025年新规的适用范围，请把签好的记录附在租赁合同后。入住当天发现的损坏，也像日后报修一样用文字加照片通知房东，详见泰国租房设备损坏该谁修、怎样报修才有证据。

本文为通俗整理，具体情况以法律、公告原文和您的合同为准。公告和标准合同样本（泰文）见OCPB网站。

RentKrub房源页面的"设施"栏分为"房内"（如空调、热水器、冰箱）和"楼内与公共区域"，浅色表示没有；"费用"栏列出押金、预付款、水费和电费。决定租房时先截图保存房源页面，入住当天用来核对所列设施是否齐全可用、费用是否与约定一致。