ต้องย้ายออกก่อนครบสัญญาเช่า แล้วสงสัยว่ายกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดได้ไหม ต้องบอกล่วงหน้ากี่วัน เงินประกันจะได้คืนหรือเปล่า บทความนี้แยกให้ดูทีละกรณีจากตัวประกาศในราชกิจจานุเบกษาและประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) พร้อมตัวอย่างหนังสือบอกเลิกสัญญา
เช็กก่อน สัญญาของคุณใช้กติกาไหน
ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 มีผลตั้งแต่ 04/09/2568 ใช้กับผู้ให้เช่าที่มีที่พักให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคาร ที่ให้บุคคลธรรมดาเช่าอยู่อาศัย ไม่รวมหอพักตามกฎหมายว่าด้วยหอพัก และโรงแรม
สัญญาที่ทำตามประกาศฉบับเดิม (พ.ศ. 2562) ก่อน 04/09/2568 ใช้ต่อไปจนสิ้นสุดสัญญา ส่วนผู้ให้เช่าที่มีห้องไม่ถึง 3 หน่วย เช่น เจ้าของคอนโดที่ปล่อยเช่าห้องเดียว ใช้ข้อสัญญาและ ป.พ.พ. ไม่แน่ใจ ถามผู้ให้เช่าหรือโทรสายด่วน สคบ. 1166
| สัญญาของคุณ | บอกล่วงหน้า | ต้องเช็ก |
|---|---|---|
| ผู้ให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วย มีกำหนดเวลา ทำตั้งแต่ 04/09/2568 | เป็นหนังสือ ไม่น้อยกว่า 30 วัน | อยู่มาแล้วไม่น้อยกว่าครึ่งสัญญา และไม่ค้างชำระ |
| ผู้ให้เช่ารายย่อย มีกำหนดเวลา | ตามที่สัญญาเขียน | สัญญาให้เลิกก่อนกำหนดได้ไหม เงินประกันว่าอย่างไร |
| ไม่มีกำหนดเวลา | อย่างน้อยหนึ่งรอบค่าเช่า ไม่ต้องเกิน 2 เดือน | เลิกได้เมื่อสุดรอบค่าเช่า (ป.พ.พ. มาตรา 566) |
ผู้ให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วย เลิกสัญญาก่อนครบได้เมื่อไร
แบบสัญญามาตรฐานท้ายประกาศ ทั้งแบบ ก สัญญาระยะสั้นไม่เกิน 3 ปี (ข้อ 13) และแบบ ข สัญญาระยะยาว (ข้อ 14) ให้ผู้เช่าบอกเลิกสัญญาที่มีกำหนดเวลาก่อนครบได้ เมื่อครบ 3 เงื่อนไข
- พักอาศัยมาแล้วไม่น้อยกว่าครึ่งหนึ่งของระยะเวลาตามสัญญา
- บอกกล่าวเป็นหนังสือให้ผู้ให้เช่าทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน
- ไม่ค้างชำระค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายอื่น
ถ้าสัญญาที่เซ็นไม่มีข้อนี้ หรือเขียนเงื่อนไขไม่ตรงแบบมาตรฐาน พระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 มาตรา 35 ตรี ให้ถือว่าสัญญาใช้ข้อนั้นตามเงื่อนไขที่กำหนด
ตัวอย่างสมมติ สัญญา 12 เดือน เริ่ม 01/01/2569 ผู้ให้เช่าได้รับหนังสือ 15/07/2569 ขอเลิกสัญญา 31/08/2569 ทั้งสองวันอยู่หลังครบครึ่งสัญญา ห่างกันเกิน 30 วัน และตรงรอบค่าเช่า
เงินที่ต้องได้คืน
- ค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายที่จ่ายล่วงหน้าไว้สำหรับช่วงหลังเลิกสัญญา คืนภายใน 7 วันนับแต่วันที่ผู้เช่าบอกเลิก ส่วน "ค่าเช่าล่วงหน้า" ที่วางตอนทำสัญญา ประกาศนิยามว่าคืนเมื่อสัญญาสิ้นสุดหรือใช้เป็นค่าเช่าเดือนสุดท้าย ตกลงให้ชัดว่าแบบไหน
- เงินประกัน ข้อคืนเงินประกัน (แบบ ก ข้อ 10 แบบ ข ข้อ 11) ไม่แยกว่าสัญญาสิ้นสุดเพราะครบกำหนดหรือบอกเลิก คืนทันที ถ้าผู้ให้เช่าตรวจห้องก่อน ไม่เสียหายคืนภายใน 7 วัน มีความเสียหายที่ผู้เช่าต้องรับผิด หักได้เฉพาะค่าซ่อมแล้วคืนส่วนที่เหลือภายใน 14 วัน นับแต่สัญญาสิ้นสุดและได้ห้องคืน
- หักไม่ได้ ความเสียหายจากการใช้งานหรือการเสื่อมสภาพตามปกติ เหตุที่ไม่ใช่ความผิดของผู้เช่า และเหตุสุดวิสัย ประกาศยังห้ามข้อสัญญาที่ให้ริบเงินประกันโดยไม่ใช่ความผิดของผู้เช่า
อ่านเพิ่ม: เงินประกันห้องเช่า คืนภายในกี่วัน หักอะไรได้บ้าง
ถ้ายังไม่ครบเงื่อนไข
แบบสัญญามาตรฐานไม่ได้ให้สิทธิ์ข้อนี้ อย่าขนของออกไปเฉย ๆ ตกลงกับผู้ให้เช่าแล้วทำบันทึกเลิกสัญญาลงชื่อทั้งสองฝ่าย ระบุวันคืนห้อง ค่าเช่าถึงวันไหน และเงินประกันที่จะคืน หรือรอให้ครบครึ่งสัญญาก่อน ส่วนห้องชำรุดที่แจ้งให้ซ่อมแล้วไม่ทำให้คืนดีในเวลาอันสมควร แบบสัญญามาตรฐานให้บอกเลิกได้เมื่อชำรุดถึงขนาดใช้ห้องไม่ได้ (อ่าน ใครต้องซ่อมห้องเช่า)
เจ้าของรายย่อย หรือสัญญาไม่มีกำหนดเวลา
สัญญามีกำหนดเวลากับเจ้าของรายย่อย ดูข้อบอกเลิกในสัญญา ถ้าไม่ได้เขียนไว้ ให้ตกลงกันเป็นหนังสือ หลักใน ป.พ.พ. ที่ใช้
- มาตรา 386 ฝ่ายที่มีสิทธิเลิกสัญญาตามข้อสัญญาหรือตามกฎหมาย เลิกได้ด้วยการแสดงเจตนาต่ออีกฝ่าย และแสดงแล้วถอนไม่ได้ จึงควรแน่ใจเรื่องวันย้ายก่อนส่งหนังสือ
- มาตรา 566 สัญญาไม่มีกำหนดเวลา บอกเลิกได้เมื่อสุดรอบการชำระค่าเช่า บอกล่วงหน้าอย่างน้อยหนึ่งรอบ แต่ไม่ต้องเกิน 2 เดือน จ่ายรายเดือนก็อย่างน้อย 1 เดือน
- มาตรา 570 ครบสัญญาแล้วยังอยู่ต่อ ผู้ให้เช่ารู้แล้วไม่ทักท้วง ถือว่าทำสัญญาใหม่โดยไม่มีกำหนดเวลา จึงใช้มาตรา 566
- มาตรา 551 ความชำรุดที่ผู้ให้เช่าแก้ไขได้ ต้องบอกให้แก้ไขก่อน ถ้าไม่ทำให้คืนดีภายในเวลาอันสมควร บอกเลิกได้หากความชำรุดร้ายแรงถึงสมควร
ขั้นตอนย้ายออกก่อนครบสัญญา
- หาสัญญาฉบับของคุณ ดูวันสิ้นสุด ข้อบอกเลิก เงินประกัน ค่าเช่าล่วงหน้า ไม่มีในมือให้ขอสำเนา ประกาศข้อ 7 ให้ผู้ประกอบธุรกิจมอบสัญญาให้ผู้เช่าหนึ่งฉบับทันทีที่ลงนาม
- ได้ห้องใหม่แล้วจึงเลือกวันเลิกสัญญา เผื่อวันเกินระยะที่ต้องแจ้ง และให้ตรงวันสิ้นรอบค่าเช่า
- ทำหนังสือตามตัวอย่างด้านล่าง พิมพ์ 2 ชุด ลงชื่อทั้งคู่
- ส่งแบบมีหลักฐาน ยื่นเองแล้วให้ผู้ให้เช่าหรือผู้จัดการอาคารเซ็นรับและลงวันที่ในชุดของคุณ หรือส่งไปรษณีย์แบบติดตามสถานะได้แล้วเก็บใบเสร็จกับเลขติดตาม และส่งรูปหนังสือทางแชตหรืออีเมลอีกทาง
- ตกลงเรื่องเงินเป็นข้อความ ค่าเช่าและค่าน้ำค่าไฟถึงวันไหน ค่าเช่าล่วงหน้าใช้แบบไหน และวันตรวจห้อง
- ตรวจห้องพร้อมผู้ให้เช่า ถ่ายรูปมุมเดียวกับวันย้ายเข้าและเลขมิเตอร์ เช็กลิสต์ทำความสะอาดอยู่ที่ ทำความสะอาดห้องเช่าก่อนย้ายออก
- คืนกุญแจพร้อมบันทึกลงชื่อทั้งสองฝ่าย ระบุวันที่ เลขห้อง กุญแจ คีย์การ์ด รีโมต เลขมิเตอร์ และผลตรวจห้อง เก็บไว้คนละฉบับ
ตัวอย่างหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนด (แก้ข้อความในวงเล็บ)
วันที่ (วัน/เดือน/ปี)
เรื่อง แจ้งบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนด
เรียน (ชื่อผู้ให้เช่าหรือผู้จัดการอาคาร)
ข้าพเจ้า (ชื่อ นามสกุล) ผู้เช่าห้อง (เลขห้อง) อาคาร (ชื่ออาคาร) ตามสัญญาเช่าลงวันที่ (วันทำสัญญา) ขอบอกเลิกสัญญาเช่า โดยให้มีผลวันที่ (วันเลิกสัญญา) ซึ่งห่างจากวันที่ท่านได้รับหนังสือนี้ไม่น้อยกว่า (30 วัน หรือตามสัญญา) ข้าพเจ้าพักอาศัยมาแล้ว (จำนวนเดือน) เดือน และไม่มีค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายค้างชำระ
ขอนัดตรวจห้องและคืนกุญแจวันที่ (วันนัด) และขอให้คืนเงินประกัน (จำนวน) บาท กับค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้า (ถ้ามี) เข้าบัญชี (ธนาคาร เลขที่บัญชี ชื่อบัญชี)
ลงชื่อ .................... ผู้เช่า
ลงชื่อ .................... ผู้รับหนังสือ วันที่รับ ....................
ถ้ามีการหักเงินประกัน ขอรายการพร้อมรูปหรือใบเสร็จค่าซ่อม เลยกำหนดแล้วยังไม่ได้เงินคืน ส่งข้อความระบุวันเลิกสัญญา ยอดเงิน และกำหนดคืน ถ้ายังตกลงกันไม่ได้ ร้องเรียน สคบ. ได้ที่สายด่วน 1166 ไลน์ @ocpbconnect หรือร้องทุกข์ออนไลน์ โดยเตรียมหลักฐานทั้งหมดไว้
บทความนี้สรุปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น กรณีเฉพาะให้ยึดตัวประกาศ ตัวบทกฎหมาย และสัญญาของคุณ ดูประกาศและตัวอย่างสัญญาได้ที่เว็บไซต์ สคบ.
หาห้องใหม่บน RentKrub ก่อนส่งหนังสือ
- ค้นหาบนแผนที่ ปักหมุดแล้วเลือกรัศมี 1–5 กม. ดูได้ทั้งรายเดือนและรายวัน
- ที่พักใกล้รถไฟฟ้า BTS MRT ARL และ ที่พักใกล้สถานศึกษา
- ห้องพักรายวัน สำหรับพักระหว่างรอเข้าห้องใหม่
RentKrub ไม่รับโอนเงินแทนที่พัก ก่อนโอนเงินจองห้องใหม่ ดูวิธีตรวจสอบที่หน้า ที่พักที่ลงทะเบียนแล้ว
