ปล่อยเช่าห้องในหอพัก อพาร์ตเมนต์ หรือห้องชุดคอนโด ค่าเช่าที่ได้รับเป็นเงินได้ที่ต้องนำมาคำนวณภาษี บทความนี้สรุปสำหรับเจ้าของที่เป็นบุคคลธรรมดา ว่าหักค่าใช้จ่ายได้เท่าไร ยื่นแบบเมื่อไร และควรเก็บเอกสารอะไร ตรวจกับประมวลรัษฎากรและคู่มือกรอกแบบของกรมสรรพากร (ข้อมูล ณ 03/11/2569) ถ้าให้เช่าในนามบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล หลักภาษีจะต่างจากนี้
ค่าเช่าเป็นเงินได้ประเภทไหน ใครต้องยื่นแบบ
ประมวลรัษฎากร มาตรา 40 (5) (ก) ให้เงินหรือประโยชน์ที่ได้จากการให้เช่าทรัพย์สินเป็นเงินได้พึงประเมิน ค่าเช่าห้องหอพัก อพาร์ตเมนต์ และห้องชุดจึงเป็นเงินได้ประเภทนี้ กรมสรรพากรเคยตอบข้อหารือว่าต้องนำมารวมคำนวณภาษีในปีภาษีที่ได้รับ
หน้าที่ยื่นแบบดูจากเงินได้ก่อนหักค่าใช้จ่าย ไม่ได้ดูว่าสุดท้ายมีภาษีต้องจ่ายหรือไม่ เกณฑ์ในคู่มือกรอกแบบคือ เป็นโสด มีเงินได้เกิน 60,000 บาท หรือ มีคู่สมรส มีเงินได้ฝ่ายเดียวหรือสองฝ่ายรวมกันเกิน 120,000 บาท แบบครึ่งปีนับเฉพาะเงินได้ตามมาตรา 40 (5) ถึง (8) ของเดือนมกราคมถึงมิถุนายน ถ้ามีเงินเดือนด้วย ให้ยื่นค่าเช่ารวมกับเงินเดือนในแบบ ภ.ง.ด.90 (ภ.ง.ด.91 ใช้กับผู้มีเงินเดือนอย่างเดียว)
- เช่าอาคารมาปล่อยเช่าต่อ (ให้เช่าช่วง) หักค่าใช้จ่ายได้เฉพาะค่าเช่าที่จ่ายให้ผู้ให้เช่าเดิม
- ห้องเป็นสินสมรส มีเจ้าของร่วมหลายคน หรือเก็บค่าบริการแยกจากค่าเช่า เช่น ค่าทำความสะอาด หรือปล่อยเป็นรายวัน ให้ถามกรมสรรพากรก่อนว่ายื่นในชื่อใดและเงินได้ส่วนนั้นจัดเป็นประเภทใด
หักค่าใช้จ่ายได้ 2 วิธี: เหมาร้อยละ 30 หรือหักตามจริง
พระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการกำหนดค่าใช้จ่ายที่ยอมให้หักจากเงินได้พึงประเมิน (ฉบับที่ 11) พ.ศ. 2502 มาตรา 5 และคู่มือกรอกแบบ ให้เลือกวิธีใดวิธีหนึ่ง
| วิธี | หักได้เท่าไร | หลักฐานค่าใช้จ่าย |
|---|---|---|
| หักเป็นการเหมา | ร้อยละ 30 ของค่าเช่า สำหรับบ้าน โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ที่เจ้าของเป็นผู้ให้เช่า | ไม่ต้องพิสูจน์ว่าจ่ายจริงเท่าไร |
| หักตามความจำเป็นและสมควร | ตามค่าใช้จ่ายจริง | ต้องแสดงหลักฐานต่อเจ้าพนักงานประเมินและพิสูจน์ได้ |
หักตามจริงคุ้มเมื่อค่าใช้จ่ายของปีนั้นเกินร้อยละ 30 ของค่าเช่าและมีใบเสร็จครบ ก่อนเลือกให้ถามกรมสรรพากรว่ารายการใดหักได้
ตัวอย่างสมมติ ปีภาษี 2569
เจ้าของเป็นโสด ปล่อยเช่าห้องชุด 1 ห้อง เดือนละ 12,000 บาท ทั้งปี ไม่มีเงินได้ตามมาตรา 40 (5) ถึง (8) อย่างอื่น เลือกหักแบบเหมา
| ตัวอย่างสมมติ | ม.ค.–มิ.ย. (ภ.ง.ด.94) | ทั้งปี (ภ.ง.ด.90) |
|---|---|---|
| ค่าเช่าที่ได้รับ | 12,000 × 6 = 72,000 บาท | 12,000 × 12 = 144,000 บาท |
| หักเหมาร้อยละ 30 | 21,600 บาท | 43,200 บาท |
| เงินได้หลังหักค่าใช้จ่าย | 50,400 บาท | 100,800 บาท |
ครึ่งปีแรก 72,000 บาท เกินเกณฑ์ 60,000 บาท จึงต้องยื่น ภ.ง.ด.94 และยื่น ภ.ง.ด.90 สำหรับทั้งปี ถ้ามีค่าใช้จ่ายจริงพร้อมหลักฐาน 50,000 บาท หักตามจริงจะเหลือ 94,000 บาท ต่ำกว่าวิธีเหมา แต่ถ้ามีหลักฐานแค่ 30,000 บาท จะเหลือ 114,000 บาท วิธีเหมาดีกว่า
ตัวเลขนี้ยังไม่ใช่ภาษี ต้องหักค่าลดหย่อนของแต่ละคนก่อนจึงเป็นเงินได้สุทธิ แล้วคำนวณตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ใช้โปรแกรมคำนวณภาษีบนเว็บไซต์กรมสรรพากรช่วยได้ ผู้มีเงินได้อายุ 65 ปีขึ้นไป หรือคนพิการ ที่อยู่ในประเทศไทย ยังมีสิทธิยกเว้นเงินได้ไม่เกิน 190,000 บาทต่อปีภาษี ตามเงื่อนไขในคู่มือกรอกแบบ
ยื่นแบบเมื่อไร: ภ.ง.ด.94 ครึ่งปี และ ภ.ง.ด.90 ทั้งปี
| แบบ | เงินได้ช่วงไหน | กำหนดยื่น | ปีภาษี 2569 |
|---|---|---|---|
| ภ.ง.ด.94 | มกราคม–มิถุนายน | ภายในเดือนกันยายนของปีนั้น (มาตรา 56 ทวิ) | 01/07/2569–30/09/2569 พ้นไปแล้ว |
| ภ.ง.ด.90 | ทั้งปี | ภายในเดือนมีนาคมของปีถัดไป (มาตรา 56) | ภายใน 31/03/2570 |
- ภาษีที่ชำระตอนยื่น ภ.ง.ด.94 นำไปเป็นเครดิตใน ภ.ง.ด.90 ของปีเดียวกัน
- ยื่นและชำระทางอินเทอร์เน็ตได้ที่เว็บไซต์กรมสรรพากร กรมฯ อาจประกาศขยายเวลาการยื่นทางอินเทอร์เน็ตเป็นปี ๆ ไป ตรวจประกาศของปีนั้นก่อน
- ยื่นหรือชำระเกินกำหนด เสียเงินเพิ่มร้อยละ 1.5 ต่อเดือนของภาษีที่ต้องชำระ และไม่ยื่นภายในกำหนดมีโทษปรับไม่เกิน 2,000 บาท ถ้าพลาด ภ.ง.ด.94 ของปี 2569 ไปแล้ว ยังยื่นได้แต่ต้องรับผิดเรื่องเงินเพิ่มและค่าปรับ
ผู้เช่าเป็นบริษัท ภาษีมูลค่าเพิ่ม และภาษีที่ดิน
ผู้เช่าเป็นนิติบุคคล เช่น บริษัทเช่าห้องชุดให้พนักงาน คำสั่งกรมสรรพากร ที่ ท.ป.4/2528 ข้อ 6 ให้หักภาษี ณ ที่จ่ายจากค่าเช่าที่จ่ายให้บุคคลธรรมดาร้อยละ 5 ตัวอย่างสมมติ ค่าเช่าเดือนละ 12,000 บาท ถูกหัก 600 บาท ได้รับโอน 11,400 บาท ทั้งปีถูกหัก 7,200 บาท ตอนยื่นแบบกรอกค่าเช่าเต็ม 144,000 บาท แล้วนำ 7,200 บาทมาเป็นเครดิตภาษี (มาตรา 3 เตรส ให้นำมาตรา 60 มาใช้กับการหักภาษีแบบนี้) ถ้าถูกหักเกินภาษีที่ต้องเสีย ขอคืนส่วนเกินได้ (มาตรา 63) มาตรา 50 ทวิ ให้ผู้หักภาษีออกหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย ขอทุกครั้ง ตรวจชื่อ เลขประจำตัวผู้เสียภาษี และยอดเงิน แล้วเก็บคู่สัญญาเช่า
ภาษีมูลค่าเพิ่ม มาตรา 81 (1) (ต) ยกเว้น VAT สำหรับการให้บริการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ค่าเช่าห้องจึงไม่ต้องบวก VAT ส่วนค่าเฟอร์นิเจอร์ ค่าสิ่งอำนวยความสะดวก หรือค่าสาธารณูปโภคที่เก็บเพิ่ม กรมสรรพากรเคยตอบข้อหารือกรณีให้เช่าอาคาร (กค 0702/6328 ลงวันที่ 07/08/2552) ว่าเป็นบริการที่ต้องเสีย VAT ไม่ว่าเก็บรวมหรือแยกจากค่าเช่า เรื่องนี้เกี่ยวกับผู้ที่ต้องจดทะเบียน VAT คือมีรายรับจากการขายสินค้าหรือให้บริการเป็นปกติธุระเกิน 1,800,000 บาทต่อปี
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นภาษีรายปีอีกตัวหนึ่งตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นซึ่งทรัพย์สินตั้งอยู่ เช่น เทศบาล อบต. หรือกรุงเทพมหานคร เป็นผู้จัดเก็บ แยกจากภาษีเงินได้ที่ยื่นกับกรมสรรพากร
เก็บเอกสารอะไรไว้บ้าง
- สัญญาเช่าทุกฉบับ รวมบันทึกต่อสัญญาหรือเปลี่ยนค่าเช่า
- สำเนาใบเสร็จหรือใบรับเงินที่ออกให้ผู้เช่า และหลักฐานการโอนค่าเช่า ถ้ารับเงินสด จดวันที่และยอดทุกครั้ง
- หนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย ถ้าผู้เช่าเป็นนิติบุคคล
- ใบเสร็จค่าใช้จ่ายทุกรายการ ถ้าเลือกหักตามจริง
- สำเนาแบบที่ยื่นและหลักฐานการชำระภาษีแต่ละปี
ประมวลรัษฎากร มาตรา 19 ให้เจ้าพนักงานประเมินออกหมายเรียกตรวจได้ภายใน 2 ปีนับแต่วันยื่นแบบ ถ้ามีหลักฐานหรือเหตุอันควรสงสัยว่ามีเจตนาหลีกเลี่ยงภาษี อธิบดีอนุมัติให้ขยายได้ แต่ไม่เกิน 5 ปีนับแต่วันยื่นแบบ เก็บเอกสารไว้อย่างน้อย 5 ปีจึงครอบคลุมช่วงนี้
มีห้องว่าง ลงประกาศฟรีบน RentKrub
กดปุ่ม "ลงประกาศฟรี" ที่หน้าแรกของ RentKrub (เข้าสู่ระบบก่อน) แล้วจัดการรายละเอียด ราคา และโปรโมชั่นได้เอง ใส่ค่าเช่าและค่าใช้จ่ายให้ตรงกับสัญญา ตัวเลขในประกาศ สัญญา และใบเสร็จจะได้ตรงกัน ดูวิธีขอป้าย "ลงทะเบียนที่พักแล้ว" ที่หน้าลงทะเบียนที่พัก และก่อนตั้งราคา ดูที่พักรอบตัวด้วยค้นหาบนแผนที่ รัศมี 1–5 กม.
อ่านต่อ: ตั้งค่าเช่าห้องอย่างไรให้ไม่ว่างนาน · ประกาศ สคบ. สัญญาเช่า 2568 ฉบับเจ้าของหอ
บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำภาษีสำหรับกรณีของใครโดยเฉพาะ ก่อนยื่นแบบตรวจกับเว็บไซต์กรมสรรพากร หรือโทร RD Intelligence Center 1161
