在泰国租公寓（共管公寓）和租宿舍或整栋出租的公寓楼不同：要打交道的有两方。把房间租给您的是该单位的业主，而电梯、泳池、停车场和大门由公寓的共管法人（业主组成的法人，下称"物业"）通过经理和物业办公室管理。如果不清楚什么事归谁管，入住当天就可能遇到问题，例如门禁卡打不开，或者不确定房租是否已包含物业费。本文整理了第一次在泰国租公寓的人（包括外国租客）签约前应该了解和询问的事项。资料日期：07/11/2026。
业主和物业：谁管什么
根据泰国《公寓法》（佛历2522年，即1979年），每个单位是业主的个人财产；单位以外的建筑部分、公寓所在的土地，以及供共同使用的设施（如电梯、走廊或泳池）属于公共财产，由共管法人负责管理和维护，日常工作由经理和物业办公室处理。
您的租约是和业主（或持有业主授权书的代理人）签的，不是和物业签的。房间里的事找业主，公共区域的事找物业办公室：
- 房租、押金、续约、退租：找业主或持授权书的代理人。
- 随房提供的空调、热水器、冰箱或家具坏了：按租约和法律上的维修规定找业主，详见泰国租房空调坏了、漏水、停电：该谁修。
- 电梯、走廊灯、泳池、健身房、大门、停车场：找物业办公室。
- 天花板或墙面渗水：带照片同时通知业主和物业，原因可能在别的单位或公共水管。
- 门禁卡、停车贴、住户登记：先问业主，再按物业的流程办理。
- 搬家、快递、访客和噪音：按楼规办理。
物业费谁付？为什么租客也要问
《公寓法》第18条规定，共有人（即各单位业主）按其对公共财产的所有权比例或单位所获得的利益分担公共费用。实际上按单位面积每平方米计收，金额依业主大会批准的预算而定，并按章程每月或每年收取。所以向物业缴费是业主的义务，租客只有在租约写明时才需要负担。签约前请问清房租是否已含物业费，并写进租约，例如"月租已含物业费，由出租人在整个租期内缴纳"。
假设示例：30平方米的单位，若该楼每月每平方米收50泰铢，物业费就是每月1,500泰铢，即每年18,000泰铢。如果租约要求租客支付，比较房源时要把这笔钱加进房租里。
第18/1条规定，拖欠物业费6个月或以上的业主，可能按章程被暂停公共服务或公共财产的使用，并失去业主大会投票权。住在该单位的人（包括租客）因此可能用不了泳池、健身房或停车贴，即使房租一分不少。签约前请业主出示最近一期物业费收据，并在租约中写明由谁缴纳物业费；如果门禁卡突然刷不开公共设施，请先问物业原因，再用文字通知业主。
楼规：入住前先看
《公寓法》第32条要求共管法人章程必须包括个人财产和公共财产的使用规定以及公共费用，所以规定同时适用于单位内部和公共区域，而且只能由业主大会决议修改。业主在租约里写"允许"，并不能取消楼规的禁止事项。除章程外，有的楼还有更详细的住户守则。
请向业主或物业办公室索取章程或住户守则；如果只有泰文版，请物业或业主说明与您有关的部分，或借助翻译。重点看：
- 宠物：能否饲养、是否要在楼里登记，详见在泰国带宠物租房。
- 搬家：要提前几天通知、货梯什么时候能用、是否需要业主同意书。
- 房内维修和安装：打孔、装置物架或拉网线要先经业主同意，并问清是否要通知物业、哪些日子和时段可以施工。
- 公共设施：泳池和健身房的开放时间，租客能否和业主一样使用，能否带访客。
- 访客和访客车辆：在哪里换证或登记，访客能否停车。
- 垃圾、阳台和噪音：垃圾扔在哪里，阳台能否晾衣，有没有安静时段。
门禁卡、停车和入住当天
- 随房有几张门禁卡，能开哪些电梯、楼层和设施。
- 卡丢了或要加办找谁、是否收费、由谁付。
- 这个单位能停几辆车，固定车位还是先到先停，是否需要停车贴或停车卡，摩托车停哪里。
- 租客是否要到物业办公室登记，需要哪些文件（问清是否要护照复印件或租约复印件）。
- 快递送到哪里，谁可以代签，要在几天内领取。
拿钥匙当天，逐项检查房间、拍照、记下电表和水表读数，做一份双方签字的房屋状况记录，并列出收到的家具、电器和门禁卡（做法见泰国租房入住当天：验房查什么）。也要问清电表和水表登记在谁名下，是自己直接缴费，还是通过业主或物业缴；如果通过别人缴，每次都要看原始账单。退租时归还所有门禁卡和遥控器。
外国租客入住后，泰国移民局规定房主、业主或住所占用人须在24小时内用TM30表格申报，可以亲自、用挂号信或在网上申报。请和业主约定由谁申报并保留副本，详见泰国TM30住址申报。
向个人业主租房：什么都写进租约
泰国合同委员会《关于将住宅建筑租赁列为合同管控业务的公告（佛历2568年，即2025年）》自04/09/2025起适用于出租3个或以上住宅单位的出租人（宿舍和酒店另有专门法律，不在此列）。只出租一两个公寓单位的业主一般不在其范围内，公告对押金上限和退还期限的规定（见泰国租房押金）可能不适用，而以租约和《民商法典》为准。
所以请把约定的事都写进租约：查看公寓单位产权证（Or.Chor.2）复印件和签约人的身份证，确认姓名一致，代理人签约要有业主授权书；押金、预付租金，以及退租后几天内退还押金；房租包括物业费、停车位、网络和哪些家具；水电费怎么算、付给谁；谁负责修什么、怎样报修。
检查清单，再用RentKrub找公寓
- 确认签约人是业主或持有授权书。
- 问清房租是否含物业费，并查看最近一期物业费收据。
- 索取楼规，特别是宠物、搬家和房内维修的规定。
- 问清门禁卡、停车权和租客登记。
- 问清水电费怎么付。
- 把押金、退还期限和维修责任写进租约。
- 入住当天做双方签字的房屋状况记录和物品清单。
- 外国租客要和业主约定由谁在24小时内申报TM30。
先用地图找房：在"搜索地点"中输入公司或学校，选择1–5公里半径；或打开轨道车站附近房源，选好车站后按楼内设施筛选，例如游泳池、健身房、汽车停车位、电梯和门禁卡。在房源页查看费用栏（月租、押金、预付款、水费、电费、其他费用）是否写明物业费，并看"楼内与公共区域"设施（浅色 = 无）。想比较几套房源，点击天平按钮后打开房源对比，最多可比较4个；交订金前，再向业主问清房源页没有写的事。
