เช่าคอนโดต่างจากเช่าหอพักหรืออพาร์ตเมนต์ตรงที่มีสองฝ่ายที่ต้องคุยด้วย คนที่ให้เช่าห้องคือเจ้าของห้องชุดแต่ละห้อง ส่วนคนที่ดูแลลิฟต์ สระว่ายน้ำ ที่จอดรถ และประตูอาคาร คือนิติบุคคลอาคารชุด ถ้าไม่รู้ว่าเรื่องไหนเป็นของใคร อาจเจอปัญหาตั้งแต่วันย้ายเข้า เช่น บัตรผ่านใช้ไม่ได้ หรือไม่แน่ใจว่าค่าเช่ารวมค่าส่วนกลางแล้วหรือยัง บทความนี้สรุปเรื่องที่คนเช่าคอนโดครั้งแรกควรรู้และควรถามก่อนเซ็นสัญญา (ข้อมูล ณ 07/11/2569)
เจ้าของห้อง กับ นิติบุคคลอาคารชุด ใครดูแลอะไร
ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ห้องชุดแต่ละห้องเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของห้อง ส่วนของอาคารที่ไม่ใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคาร และสิ่งที่มีไว้ใช้ร่วมกัน เช่น ลิฟต์ ทางเดิน หรือสระว่ายน้ำ เป็นทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่จัดการและดูแลรักษา โดยมีผู้จัดการและสำนักงานนิติบุคคลทำงานประจำวัน
ผู้เช่าทำสัญญากับเจ้าของห้อง ไม่ได้ทำสัญญากับนิติบุคคล เรื่องในห้องจึงคุยกับเจ้าของห้อง ส่วนเรื่องของส่วนกลางติดต่อสำนักงานนิติบุคคล ตารางนี้ช่วยให้แจ้งถูกคน
| เรื่อง | ติดต่อใคร |
|---|---|
| ค่าเช่า เงินประกัน ต่อสัญญา ย้ายออก | เจ้าของห้อง หรือตัวแทนที่มีหนังสือมอบอำนาจ |
| แอร์ เครื่องทำน้ำอุ่น ตู้เย็น หรือเฟอร์นิเจอร์ที่ให้มากับห้องเสีย | เจ้าของห้อง ตามสัญญาเช่าและหลักกฎหมายเรื่องการซ่อม |
| ลิฟต์ ไฟทางเดิน สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ประตูอาคาร ที่จอดรถ | สำนักงานนิติบุคคล |
| น้ำซึมจากเพดานหรือผนัง | แจ้งทั้งเจ้าของห้องและนิติบุคคลพร้อมรูป เพราะต้นเหตุอาจอยู่ในห้องอื่นหรือในท่อส่วนกลาง |
| บัตรผ่าน สติกเกอร์จอดรถ ลงทะเบียนผู้อยู่อาศัย | ถามเจ้าของห้องก่อน แล้วทำตามขั้นตอนของนิติบุคคล |
| การขนของ พัสดุ แขก และเสียงรบกวน | ระเบียบของนิติบุคคล |
ใครต้องซ่อมอะไรในห้องเช่าตามกฎหมาย อ่านต่อที่ ห้องเช่าแอร์เสีย น้ำรั่ว ไฟดับ ใครต้องซ่อม
ค่าส่วนกลางใครจ่าย และทำไมผู้เช่าต้องถาม
พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 18 ให้เจ้าของร่วม คือเจ้าของห้องแต่ละห้อง ร่วมกันออกค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางหรือตามประโยชน์ที่ห้องได้รับ ในทางปฏิบัติคิดเป็นบาทต่อตารางเมตรของห้อง ตามงบที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมอนุมัติ และเก็บเป็นรายเดือนหรือรายปีตามข้อบังคับของอาคาร
หน้าที่จ่ายให้นิติบุคคลจึงเป็นของเจ้าของห้อง ผู้เช่าจะต้องออกค่าส่วนกลางก็ต่อเมื่อสัญญาเช่าเขียนไว้ ก่อนเซ็นให้ถามว่าค่าเช่ารวมค่าส่วนกลางแล้วหรือยัง แล้วเขียนลงสัญญาให้ชัด เช่น "ค่าเช่ารายเดือนรวมค่าส่วนกลางแล้ว ผู้ให้เช่าเป็นผู้ชำระค่าส่วนกลางตลอดอายุสัญญา"
ตัวอย่างสมมติ ห้อง 30 ตร.ม. ในอาคารที่เก็บค่าส่วนกลาง 50 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน ค่าส่วนกลางของห้องนี้คือเดือนละ 1,500 บาท หรือปีละ 18,000 บาท ถ้าสัญญาให้ผู้เช่าจ่ายส่วนนี้ ต้องนำไปรวมกับค่าเช่าตอนเทียบห้อง
เจ้าของห้องค้างค่าส่วนกลาง ผู้เช่าก็ได้รับผลด้วย
มาตรา 18/1 กำหนดว่า เจ้าของห้องที่ค้างชำระค่าส่วนกลางตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่ข้อบังคับกำหนด และไม่มีสิทธิออกเสียงในที่ประชุมใหญ่ คนที่อยู่ในห้องนั้น รวมถึงผู้เช่า จึงอาจใช้สระว่ายน้ำ ฟิตเนส หรือสติกเกอร์จอดรถไม่ได้ แม้จะจ่ายค่าเช่าครบทุกเดือน
ก่อนเซ็นสัญญา ขอดูใบเสร็จค่าส่วนกลางงวดล่าสุดจากเจ้าของห้อง และเขียนในสัญญาว่าใครเป็นผู้ชำระค่าส่วนกลาง ถ้าวันหนึ่งบัตรเข้าส่วนกลางใช้ไม่ได้ ให้ถามสำนักงานนิติบุคคลว่าเพราะอะไร แล้วแจ้งเจ้าของห้องเป็นข้อความ
ข้อบังคับและระเบียบของอาคาร อ่านก่อนย้ายเข้า
มาตรา 32 ให้ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดต้องมีเรื่องการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลาง และเรื่องค่าใช้จ่ายส่วนกลาง กติกาจึงครอบคลุมทั้งในห้องและพื้นที่ส่วนกลาง และแก้ได้โดยมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเท่านั้น การที่เจ้าของห้องเขียนอนุญาตไว้ในสัญญาเช่า จึงไม่ได้ทำให้ข้อห้ามของอาคารหายไป นอกจากข้อบังคับ อาคารอาจมีระเบียบการอยู่อาศัยที่ลงรายละเอียดเพิ่มอีกชั้นหนึ่ง
ขอสำเนาข้อบังคับหรือระเบียบจากเจ้าของห้องหรือสำนักงานนิติบุคคล แล้วดูเรื่องที่กระทบชีวิตประจำวัน
- สัตว์เลี้ยง เลี้ยงได้ไหม ต้องลงทะเบียนกับอาคารหรือเปล่า อ่านเพิ่มที่ ห้องเช่า หอพัก คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้ ถามอะไรก่อนเซ็นสัญญา
- การขนของเข้าออก ต้องแจ้งล่วงหน้ากี่วัน ใช้ลิฟต์ขนของได้ช่วงไหน และต้องมีหนังสือยินยอมจากเจ้าของห้องหรือไม่
- ซ่อมหรือติดตั้งของในห้อง เจาะผนัง ติดชั้นวาง หรือเดินสายเน็ต ต้องขออนุญาตเจ้าของห้องก่อน และถามนิติบุคคลว่าต้องแจ้งก่อนไหม ทำได้วันและเวลาไหน
- ส่วนกลาง สระว่ายน้ำและฟิตเนสเปิดกี่โมง ผู้เช่าใช้ได้แบบเดียวกับเจ้าของห้องไหม พาแขกเข้าได้หรือเปล่า
- แขกและรถของแขก ต้องแลกบัตรหรือลงชื่อที่ไหน แขกจอดรถได้ไหม
- ขยะ ระเบียง และเสียง ทิ้งขยะที่ไหน ตากผ้าที่ระเบียงได้ไหม และมีช่วงเวลาที่ต้องงดเสียงดังหรือเปล่า
บัตรผ่าน ที่จอดรถ และวันย้ายเข้า
ในคอนโด บัตรผ่าน คีย์การ์ด และสติกเกอร์จอดรถเกี่ยวข้องทั้งเจ้าของห้องและนิติบุคคล ถามให้ครบก่อนวันย้ายเข้า
- ได้บัตรกี่ใบ เปิดลิฟต์ ชั้น และส่วนกลางไหนได้บ้าง
- ถ้าทำบัตรหายหรืออยากได้เพิ่ม ต้องติดต่อใคร มีค่าใช้จ่ายไหม และใครเป็นคนจ่าย
- ห้องนี้มีสิทธิจอดรถกี่คัน มีที่จอดประจำหรือจอดตามที่ว่าง ต้องใช้สติกเกอร์หรือบัตรจอดรถไหม และรถมอเตอร์ไซค์จอดที่ไหน
- ผู้เช่าต้องลงทะเบียนกับสำนักงานนิติบุคคลไหม ใช้เอกสารอะไร
- พัสดุส่งถึงที่ไหน ใครเซ็นรับแทน และต้องไปรับภายในกี่วัน
วันรับกุญแจ ตรวจห้องทีละจุด ถ่ายรูป จดเลขมิเตอร์ไฟฟ้าและน้ำ แล้วทำบันทึกสภาพห้องที่ลงชื่อทั้งสองฝ่าย พร้อมรายการเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า และบัตรที่ได้รับ (วิธีทำอยู่ใน ตรวจห้องเช่าวันย้ายเข้า ถ่ายรูปจุดไหน) ถามด้วยว่ามิเตอร์ไฟฟ้าและน้ำเป็นชื่อใคร ผู้เช่าจ่ายตามบิลของการไฟฟ้าและการประปาเอง หรือจ่ายผ่านเจ้าของห้องหรือนิติบุคคล ถ้าจ่ายผ่านคนอื่น ขอดูบิลจริงทุกครั้ง และวันย้ายออกอย่าลืมคืนบัตรและรีโมตทุกชิ้น
เช่ากับเจ้าของห้องรายบุคคล เขียนสัญญาให้ครบ
ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ซึ่งมีผลตั้งแต่ 04/09/2568 ใช้กับผู้ให้เช่าที่มีที่อยู่อาศัยให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป (ไม่รวมหอพักและโรงแรมซึ่งมีกฎหมายเฉพาะ) เจ้าของคอนโดที่ปล่อยเช่าเพียง 1–2 ห้องจึงโดยทั่วไปไม่อยู่ในขอบเขตของประกาศนี้ ข้อกำหนดอย่างเพดานเงินประกันและกำหนดวันคืนเงินประกัน (สรุปไว้ใน เงินประกันห้องเช่า เรียกได้เท่าไร คืนภายในกี่วัน) จึงอาจไม่ใช้บังคับ สัญญาเช่ากับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์จะเป็นหลัก
เพราะฉะนั้นเรื่องที่ตกลงกันด้วยปาก ให้เขียนลงสัญญาทั้งหมด
- คู่สัญญา ขอดูสำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) และบัตรประชาชนของคนที่ทำสัญญาด้วยว่าชื่อตรงกัน ถ้าเป็นตัวแทน ขอหนังสือมอบอำนาจจากเจ้าของห้อง
- เงิน เงินประกัน ค่าเช่าล่วงหน้า และจะคืนเงินประกันภายในกี่วันหลังย้ายออก
- ค่าเช่ารวมอะไร ค่าส่วนกลาง ที่จอดรถ อินเทอร์เน็ต และเฟอร์นิเจอร์ชิ้นไหนบ้าง
- ค่าไฟและค่าน้ำ คิดอย่างไร จ่ายให้ใคร
- การซ่อม ใครซ่อมอะไร แจ้งทางไหน
เช็กลิสต์ก่อนเซ็นสัญญาเช่าคอนโด แล้วหาห้องบน RentKrub
- ตรวจว่าคนที่ทำสัญญาด้วยเป็นเจ้าของห้อง หรือมีหนังสือมอบอำนาจ
- ถามว่าค่าเช่ารวมค่าส่วนกลางไหม และขอดูใบเสร็จค่าส่วนกลางงวดล่าสุด
- ขอสำเนาข้อบังคับหรือระเบียบของอาคาร โดยเฉพาะเรื่องสัตว์เลี้ยง การขนของ และการซ่อมในห้อง
- ถามจำนวนบัตรผ่าน สิทธิจอดรถ และการลงทะเบียนผู้เช่ากับนิติบุคคล
- ถามว่าค่าไฟและค่าน้ำจ่ายอย่างไร
- เขียนเงินประกัน กำหนดคืน และใครซ่อมอะไรลงสัญญา
- วันย้ายเข้า ทำบันทึกสภาพห้องและรายการของที่ได้รับ ลงชื่อทั้งสองฝ่าย
บน RentKrub เริ่มที่ค้นหาบนแผนที่ พิมพ์ชื่อที่ทำงานหรือสถานศึกษาในช่อง "ค้นหาสถานที่" แล้วเลือกรัศมี 1–5 กม. หรือใช้หน้าค้นหาที่พักใกล้รถไฟฟ้า เลือกสถานี แล้วกรองผลด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกในอาคาร เช่น สระว่ายน้ำ โรงยิม / ฟิตเนส ที่จอดรถ ลิฟต์ และระบบรักษาความปลอดภัยแบบ keycard
ในหน้าประกาศ ดูกล่องค่าใช้จ่าย (รายเดือน เงินประกัน จ่ายล่วงหน้า ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าบริการอื่น ๆ) ว่าบอกเรื่องค่าส่วนกลางไว้หรือไม่ และดูรายการ "ในอาคารและส่วนกลาง" (ตัวจาง = ไม่มี) ถ้าสนใจหลายห้อง กดปุ่มตาชั่งแล้วไปที่หน้าเปรียบเทียบที่พัก เทียบได้สูงสุด 4 ที่ จากนั้นถามเจ้าของเรื่องที่ประกาศไม่ได้บอกก่อนโอนเงินจอง
